부천역 도보권 대로변 코너 7층 업무시설 75억 매각…표면수익률 4.17%, ‘5%’ 역산가는 62.5억

NEDIA 매각 리포트 · 부천 심곡동

병·의원 중심 임차에 별도 주차 부지까지…월 총수입 2,606만원 구조를 숫자로 정리했다

경기도 부천시 원미구 심곡동 부천로 대로변 코너에 자리한 지하 1층~지상 7층 업무시설이 매각희망가 75억원에 시장에 나왔다. 건물이 앉은 대지와 별도 주차 부지를 합쳐 토지는 총 3필지 917.50㎡(277.55평), 건물 연면적은 2,595.99㎡(785.29평)다.

매도인이 제공한 렌트롤 기준 월 임대료는 2,406만원, 주차 이용수입은 월 200만원으로 월 총수입은 2,606만원, 연 3억 1,272만원이다. 매각희망가 대비 표면수익률은 약 4.17%다. 임대보증금 합계 2억 7,500만원을 매입가에서 차감하면 수익률은 약 4.33%로 올라간다.

입지: 부천역까지 약 785m, 대로변 코너

건물은 부천로 대로변 코너에 있어 차량과 보행 양쪽에서 노출이 좋다. 지하철 1호선(경인선) 부천역까지 직선 약 785m로 도보 접근이 가능하고, 주변은 주거지와 근린 상권이 맞닿은 생활밀착형 상권이다. 병·의원과 약국이 저층부와 중층부를 채운 현재 임차 구성도 이런 입지 성격과 맞물려 있다.

▶ 심곡동 지역 데이터 보기: 디비리츠 ON · 부천시 심곡동

건축 개요

소재지	경기도 부천시 원미구 심곡동 (부천로 대로변)
용도지역	제2종일반주거지역 · 시가지경관지구(일반)
주용도 / 규모	업무시설 / 지하 1층 ~ 지상 7층
토지면적	917.50㎡(277.55평) · 총 3필지(건물 대지 + 별도 주차 부지)
연면적	2,595.99㎡(785.29평) · 지상층 2,165.80㎡
건폐율 / 용적률	약 33.7% / 약 236.1% (3필지 합산 기준)
사용승인 / 주차	1992년 8월 / 10대

※ 용적률은 지하층을 제외한 지상층 연면적으로 산정했다. 3필지의 지번·면적은 계약 전 등기부와 토지대장으로 확정해야 한다.

임차 구성: 병·의원 중심, 핵심 임차인 2030년 말까지 계약

층별로 보면 1층 약국·음식점·소매점, 2층 한의원·금융업소, 3·4층 안과(4층 일부 한의원), 5층 사무소·체력단련장, 6층 금융업소, 7층 의원·사무소로 구성돼 있다. 지하 1층은 주차장이다. 의료·약국·금융처럼 생활 수요에 기대는 업종이 대부분이어서 경기 변동에 덜 흔들리는 편이다.

특히 3·4층을 쓰는 안과는 2030년 12월 31일까지 임대차 계약이 돼 있어 중장기 임대 안정성을 뒷받침한다. 건물 전면 파사드에도 이 안과의 대형 간판이 걸려 있어 사실상 건물의 대표 임차인 역할을 한다.

수익 구조와 가격 지표

구분	월	연
임대료 (기존 렌트롤)	2,406만원	2억 8,872만원
주차 이용수입	200만원	2,400만원
총수입	2,606만원	3억 1,272만원

※ 임대보증금 합계 2억 7,500만원. 계약서 대조 기준 월 임대료는 2,390만원으로 렌트롤과 월 16만원 차이가 있으며, 이를 적용한 보수 기준 수익률은 약 4.14%다.

토지 평당가 약 2,702만원

연면적 평당가 약 955만원

매각가 / 공시지가 약 2.12배

가격 지표로 보면 토지 평당 약 2,702만원, 연면적 평당 약 955만원이다. 3필지 공시지가 합계(약 35.39억원) 대비로는 약 2.12배 수준이다. 건물만이 아니라 별도 주차 부지까지 함께 넘어가는 거래라는 점은 토지 가치 측면에서 따로 따져볼 대목이다.

수익률 5%로 맞춘다면? 역산가 약 62.5억원

매수자 입장에서 흔히 던지는 질문은 “수익률 5%가 나오려면 얼마에 사야 하나”다. 현재 연 총수입 3억 1,272만원을 5%로 나누면 약 62.5억원이 나온다. 같은 방식으로 70억원이면 약 4.47%, 65억원이면 약 4.81%, 60억원이면 약 5.21%다.

다만 이 숫자는 비용과 보증금을 반영하지 않은 단순 역산이다. 거꾸로 보면, 매각희망가 75억원을 유지한 채 수익률 5%를 맞추려면 월 총수입이 약 3,125만원으로 지금보다 월 519만원가량 늘어야 한다. 1992년 사용승인 건물인 만큼 외관 개선이나 임차 구성 재정비, 리모델링 같은 밸류업으로 이 간극을 좁히는 시나리오가 함께 검토될 수 있다.

이런 매수자에게 맞는다

• 안정형 수익 자산 선호 투자자 – 병·의원 중심 임차와 주차수입으로 현금흐름을 확보
• 법인·자산가 – 대로변 빌딩과 별도 토지를 함께 보유하는 실물자산 구조
• 메디컬·오피스 임대형 투자자 – 병·의원, 금융, 사무소 임차 수요를 기반으로 운영
• 리포지셔닝 검토 투자자 – 외관 개선, 임차 재구성, 공간 활용 개선을 통한 밸류업
• 장기 보유형 토지 투자자 – 주차 부지를 별도 토지가치로 보유하며 장기 활용 검토

[광고] 광고주: 매도인 · 제작: 디비리츠 네트워크
본 기사는 매도인이 제공한 물건자료와 층별 임대차 현황(기준일 2026.08.13)을 바탕으로 작성한 기사형 광고입니다. 감정평가·법률·세무·건축 검토나 중개대상물 확인설명서를 대체하지 않으며, 투자 권유나 수익을 보장하지 않습니다. 계약 전 등기, 공부, 임대차 원본, 주차수입, 원 인허가 내역을 별도로 확인하시기 바랍니다.
디비리츠 네트워크는 부동산 중개를 하지 않습니다. 매수 안내와 거래는 매도인이 계약한 중개사무소가 진행합니다.

NEDIA 네디아뉴스 · 디비리츠 네트워크 마케팅팀