하남 덕풍동 신장로 준주거 코너 부지 120억원 매각 추진…용적률 500% 적용 시 연면적 약 995평

경기 하남시 덕풍동 의 준주거지역 코너 부지 658㎡(약 199평)가 희망 매각가 120억원에 시장에 나왔다. 법정 용적률 500%를 적용하면 현재 건물의 약 2.5배인 연면적 약 995평까지 지을 수 있어 신축용 부지로 검토되고 있다.

준주거지역 코너, 1988년 준공 3층 건물

매물은 덕풍동 신장로변에 있는 대지 658㎡(약 199.04평)다. 용도지역은 준주거지역으로 방화지구에 일부 걸쳐 있고, 중로에 접한 사다리형 평지의 코너 필지다. 현재는 1988년 준공된 지하 1층~지상 3층 근린생활시설(연면적 1,338㎡, 약 405평)이 있다. 지은 지 38년이 지나 기존 건물을 철거하고 새로 짓는 개발용 부지로 검토되는 경우가 많다.

항목	내용
소재지	경기 하남시 덕풍동
대지면적	658㎡ (약 199.04평)
용도지역	준주거지역 (방화지구 일부 저촉)
법정 건폐율·용적률	70% 이하 · 500% 이하
현재 건물	1988년 준공, 지하 1층~지상 3층 근린생활시설, 연면적 1,338㎡
개별공시지가	㎡당 866만원 (합계 약 57억원)
희망 매각가	120억원 (토지 3.3㎡당 약 6,029만원)

희망가는 공시지가의 2.1배

희망 매각가 120억원을 대지면적으로 나누면 3.3㎡당 약 6,029만원이다. 개별공시지가 합계 약 57억원(3.3㎡당 약 2,864만원)의 약 2.1배 수준이다. 희망 매각가는 매도 측이 제시한 가격으로 실제 거래가격이 아니다.

용적률 500% 적용 시 연면적 약 995평

준주거지역의 법정 용적률 상한 500%를 적용하면 용적률 산정 연면적은 최대 약 3,290㎡(약 995평)다. 현재 건물 연면적(약 405평)의 약 2.5배다. 건폐율 70%를 적용한 최대 건축면적은 약 460㎡(약 139평)다. 지하 주차장 등 용적률 산정에서 빠지는 면적을 더하면 전체 연면적은 이보다 커질 수 있다.

신축 부지를 볼 때는 땅값을 지을 수 있는 연면적으로 나눈 '연면적당 토지비'가 자주 쓰인다. 희망 매각가 기준으로 계산하면 연면적 3.3㎡당 약 1,206만원이다. 다만 실제로 500%를 모두 확보할 수 있는지는 일조권 사선 제한, 주차 대수, 방화지구 기준 등을 반영한 가설계로 확인해야 한다.

검토되는 개발 방향

준주거지역에서는 근린생활시설과 업무시설, 오피스텔, 도시형생활주택 등을 함께 지을 수 있다. 업계에서는 코너 필지의 노출도를 살려 저층부에 약국·카페 같은 근린생활시설, 상층부에 병의원을 유치하는 메디컬 빌딩이나, 저층 상가와 상층 오피스텔·소형 주거를 섞는 복합 개발을 주로 거론한다.

매입 전 확인할 것

희망 매각가는 매도 측이 제시한 가격으로 실거래가가 아니며, 매각 조건은 협의에 따라 달라질 수 있습니다. 신축 가능 규모는 대지면적에 법정 용적률·건폐율을 단순 적용한 계산으로, 실제 규모는 건축 관련 규제와 인허가 심의에 따라 달라집니다. 본 콘텐츠는 정보 제공 목적이며 투자를 권유하지 않습니다.