대방동 405-14 근린상업 199평, 지금은 42평 단층…허용 용적률 적용 시 연면적 약 995평 신축 가능

서울 동작구 대방동 405-14는 대지 198.89평(657㎡)의 근린상업지역 각지다. 현재는 1973년에 지은 연면적 41.84평짜리 단층 건물이 서 있지만, 신대방지구 지구단위계획의 허용 용적률 500%를 적용하면 연면적 약 995평 규모의 건물을 지을 수 있는 땅이다.

상업지역 각지, 개별공시지가만 58억원

대방동 405-14는 지목이 대지이고 용도지역은 근린상업지역이다. 땅 모양은 사다리형, 지세는 평지이며 넓은 도로와 좁은 도로가 함께 접한 광대세각 입지다. 남쪽으로 폭 12~15m의 중로3류 도로와 접하고, 북쪽으로는 도시철도 시설 부지와 맞닿아 있다.

개별공시지가는 ㎡당 890만9,000원(3.3㎡당 약 2,945만원)이다. 대지 전체로 환산하면 공시지가만 약 58억6,000만원이다. 공시지가는 시세나 감정가가 아니라 세금 산정 등에 쓰는 공적 가격이다.

항목	내용
소재지	서울 동작구 대방동 405-14
대지면적	657.5㎡ (198.89평)
지목·용도지역	대 · 근린상업지역
도로·형상	광대세각 · 사다리형 · 평지
개별공시지가	890만9,000원/㎡ (합계 약 58.6억원)
현재 건물	1973년 사용승인, 블록조 지상 1층, 연면적 41.84평
지구단위계획	신대방지구 (건폐율 60%, 기준 용적률 300%, 허용 용적률 500%)

지금 쓰는 용적률은 21%

현재 건물의 건폐율과 용적률은 모두 21.04%다. 땅의 5분의 1만 1층으로 쓰고 있다는 뜻이다. 반면 이 땅에 적용되는 신대방지구 지구단위계획은 건폐율 60%, 기준 용적률 300%, 허용 용적률 500%를 정하고 있다. 근린상업지역 자체의 용적률 상한은 600%지만, 지구단위계획구역에서는 계획 기준이 우선하므로 이 땅에 600%를 그대로 적용할 수는 없다.

허용 용적률 500%를 적용하면 용적률 산정 연면적은 최대 약 3,287.5㎡(995평)로 지금 건물의 약 24배가 된다. 기준 용적률 300%만 적용해도 약 597평으로 14배다. 최대 건축면적은 건폐율 60% 기준 약 394.5㎡(119평)다.

층수로 바꿔 보면, 최대 건축면적 119평에 허용 용적률 500%를 단순히 나눌 때 약 8.3개 층 분량이다. 다만 지구단위계획 조회 결과에는 최고층수나 최고높이가 정해져 있지 않아 층수 상한은 현재 자료만으로 특정할 수 없다. 실제 층수와 평면은 건축선 저촉, 용도별 산정 제외 면적, 층별 면적 구성 등 설계 조건에 따라 달라진다.

공시지가로 따진 연면적당 땅값

신축 부지의 가치는 땅값을 지을 수 있는 연면적으로 나눠 보면 더 잘 보인다. 공시지가 합계 약 58억6,000만원을 기준으로 하면, 허용 용적률 500% 적용 시 연면적 3.3㎡당 토지비는 약 589만원, 기준 용적률 300%에서는 약 982만원이다. 같은 땅이라도 용적률을 얼마나 확보하느냐에 따라 연면적당 토지 부담이 크게 달라진다.

적용 용적률	지상 연면적	연면적 3.3㎡당 토지비(공시지가 기준)
300% (기준)	약 597평	약 982만원
500% (허용)	약 995평	약 589만원

지을 수 있는 건물

근린상업지역에서는 근린생활시설, 판매시설, 사무소 같은 상업·업무시설과 숙박시설, 오피스텔, 공동주택 등을 지을 수 있다. 다만 지구단위계획이 정한 용도 기준이 함께 적용된다. 숙박시설은 주거지역과의 거리와 교육환경보호구역 관련 제한·심의를 따로 확인해야 한다.

신축 전 확인할 것

정리하면 대방동 405-14는 넓은 도로에 접한 상업지역 각지라는 입지와, 현재 21%만 쓰고 있는 용적률 사이의 차이가 큰 땅이다. 지구단위계획의 허용 용적률을 얼마나 확보하느냐가 신축 규모와 토지 활용 가치를 가를 핵심 변수다.

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본문의 신축 가능 규모는 대지면적에 용적률·건폐율을 단순 적용한 계산으로, 실제 건축 규모는 건축선, 도로, 높이 제한, 지구단위계획 세부 기준과 인허가 심의에 따라 달라집니다. 공시지가는 시세나 감정평가액이 아닙니다. 본 콘텐츠는 정보 제공 목적이며 매매나 투자를 권유하지 않습니다.