논현동 대로변 코너 오피스 1,100억에 매물로…최초가보다 247억 낮췄다

지하 4층·지상 10층, 연면적 약 2,090평 규모…임대수익률 2.4%로 사옥 수요 법인에 무게

[네디아뉴스 · 매물 브리핑] 2026.10.23

서울 강남구 논현동의 대로변 코너에 자리한 지상 10층 규모 오피스빌딩이 1,100억원에 매물로 나왔다. 처음 시장에 나왔을 때 제시가(1,347억원)보다 247억원(18.3%) 낮아진 가격이다. 현재 임대수익률은 연 2.4% 수준으로 대출 금리보다 낮아, 투자용보다는 자기자본 비중이 큰 법인의 사옥 매입 수요에 맞는 물건이라는 분석이 나온다.

대지 270평·연면적 2,090평…2021년 리모델링

매물은 대지 약 270평에 지하 4층, 지상 10층으로 지어진 연면적 약 2,090평 규모의 업무·근린생활 복합 건물이다. 1990년대 후반에 준공됐고 2021년 리모델링을 마쳐 외관과 공용부 상태가 양호한 편이다. 저층부(1~4층)는 근린생활시설, 상층부(5~10층)는 업무시설로 구성돼 있으며, 지하에 자주식 주차장 45대 안팎을 갖췄다.

대지는 대로변 쪽이 일반상업지역, 안쪽이 제3종일반주거지역으로 나뉜다. 대로와 이면도로가 만나는 코너에 있어 건물 전면 노출이 좋고, 신사·압구정·청담 상권을 차량으로 5~10분 안에 오갈 수 있다.

구분	내용
위치	서울 강남구 논현동 · 대로변 코너
매매가	1,100억원 (최초 제시가 1,347억원)
규모	대지 약 270평 · 연면적 약 2,090평 · 지하 4층/지상 10층
용도지역	일반상업지역 + 제3종일반주거지역
건물	1990년대 후반 준공 · 2021년 리모델링 · 승강기 1대
임대	월 약 2억 1천만원 · 보증금 30억원대 · 임대수익률 약 2.4%
토지 평당가	약 4억 800만원 (공시지가 대비 약 3.2배)

최초가 대비 18% 인하…공시지가는 15년 새 2.9배

가격 조정 폭이 크다. 1,347억원에서 1,100억원으로 낮아지면서 토지 평당가는 약 5억원에서 4억 800만원 수준으로, 연면적 평당가는 약 6,450만원에서 5,270만원 수준으로 내려왔다. 공시지가 대비 배수도 3.9배에서 3.2배로 낮아졌다.

땅값 흐름도 꾸준했다. 이 필지의 개별공시지가는 2010년 이후 15년 동안 약 2.9배 올라 연평균 약 7.3%씩 상승했다. 2019년 한 해에만 50% 가까이 뛰었고, 2023년 잠시 조정을 받은 뒤 2024~2025년 다시 오름세를 이어갔다.

임대수익률 2.4%…"대출 늘릴수록 현금흐름 악화"

건물은 9개 층이 임대 중이며 월 임대료는 약 2억 1천만원이다. 매매가에서 보증금을 뺀 금액 기준 임대수익률은 약 2.4%다. 이 가운데 3개 층은 매도인 측이 사용하고 있어 매도인이 비워주는 조건이 붙었다. 매수자가 이 공간을 바로 사옥으로 쓸 수 있다는 점은 실사용 법인에 장점이다.

다만 수익률이 금리를 밑돌아 대출을 끼면 계산이 달라진다. 취득세 등 부대비용을 포함한 총 취득원가를 약 1,158억원으로 놓고 금리 4%를 가정하면, 대출 없이 사면 연 약 21억원의 순수익이 남지만 매매가의 60%를 대출받으면 이자 부담으로 연 5억원가량 적자가 난다.

밸류업 열쇠는 '임대료 정상화'

같은 기준층인데도 층별 월 임대료가 1,500만원에서 2,500만원까지 차이가 난다. 매도인 사용 층을 새로 임대하고 다른 층도 만기 때 기준층 최고 수준으로 재계약하면 월 임대료가 약 5,100만원 늘어 수익률이 3.0% 안팎까지 올라간다는 계산이다. 2027년 상반기 3개 층의 계약 만기가 한꺼번에 돌아오는 점이 첫 번째 기회가 될 수 있다.

교통 호재로는 위례신사선이 꼽힌다. 위례신도시와 신사역을 잇는 14.8km·11개 역 노선으로, 올해 2월 민자사업에서 재정사업으로 전환하는 계획이 확정됐다. 다만 예비타당성조사 등 절차가 남아 있어 정거장 위치와 개통 시기는 아직 정해지지 않았다.

수익 시나리오	월 임대료	임대수익률
현 임대 유지	약 2억 1,100만원	2.38%
매도인 사용 층 사옥 사용 + 나머지 임대	약 1억 5,100만원	사옥 임차료 절감 효과 반영
임대 정상화	약 2억 6,200만원	2.96%

확인할 점: 임대차 현황·승강기·세금

매도 측 자료상 일부 임차인의 계약 종료일이 이미 지나 있어, 현재 계약 상태를 최신 임대차 내역으로 확인할 필요가 있다. 지상 10층·연면적 2천평대 규모에 비해 승강기가 1대뿐이라는 점은 임차인 만족도 측면에서 약점으로 꼽힌다. 공시지가 합계가 80억원을 넘어 종합부동산세(별도합산) 부담이 생기고, 과밀억제권역 내 법인 취득에 따른 취득세 중과 해당 여부도 매수 주체에 따라 따져봐야 한다.

시장에서는 이 가격이 임대수익보다 대로변 토지 가치와 사옥 사용 가치를 반영한 수준으로 보고 있다. 대출 의존도가 낮은 법인이 사옥과 임대를 함께 운영하며 장기 보유하는 방식이 현실적인 활용법으로 거론된다.

관련 지역: 서울 강남구 논현동 지역 정보 보기

※ 본 기사의 수치는 매도 측 제공 자료와 공개 자료를 바탕으로 작성됐으며, 수익·세금 관련 수치는 가정에 따른 추정치입니다. 실제 조건은 실사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

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