강남 역삼동 일대 대로변 110평 부지 210억 비공개 매물…신축 공사비 50% 장기저리 지원 구조, 지상 8층·연면적 531평 검토
시크릿 매물 강남 · 신축검토형 공사비 50% 장기저리 지원 DBRITZ 매물브리핑 | 2026.09.19 강남 역삼동 일대 대로변 110평 부지 210억 비공개 매물…신축 공사비 50% 장기저리 지원 구조, 지상 8층·연면적 531평 검토 신축 시 공사비의 절반을 장기·저리로 지원하는 구조 결합… 현 지하 1층·지상 4층 근린생활시설, 소유주 명도 진행 중 디비리츠 뉴스룸 · 지번 비공개(시크릿) 물건 · 소재지는 ‘일대’로
신축 시 공사비의 절반을 장기·저리로 지원하는 구조 결합… 현 지하 1층·지상 4층 근린생활시설, 소유주 명도 진행 중
서울 강남구 역삼동 일대 대로변에 위치한 근린생활시설이 210억원에 비공개 매물로 나왔다. 대지 약 110평, 현 연면적 약 295평(지하 1층·지상 4층) 규모로, 신축 시 공사비의 50%를 장기·저리로 지원하는 구조가 결합됐다. 최근 설계사가 지하 3층·지상 8층, 총 연면적 약 531평의 신축 규모검토를 마치면서 ‘운영 후 신축’ 또는 ‘명도 후 신축’을 저울질할 수 있는 구조가 됐다.
▪ 매매가 210억원 — 토지 기준 평당 약 1억 9,000만원
▪ 현황 지하 1층·지상 4층, 1984년 10월 사용승인, 연면적 약 295평
▪ 신축 검토안 지하 3층·지상 8층, 연면적 약 531평(용적률 337.23%)
▪ 설계·인허가 예상 기간 약 7개월, 소유주 명도 진행 중
토지 매입 210억원 이후 가장 큰 자금 부담인 공사비 조달 리스크를 줄이는 것이 핵심
매물 개요
| 소재지 | 서울 강남구 역삼동 일대 (지번 비공개) |
| 매매가 | 210억원 |
| 대지면적 | 약 110평 (대로변 단독필지) |
| 규모 | 지하 1층·지상 4층, 연면적 약 295평 (지상 약 217평·지하 약 78평) |
| 사용승인 | 1984년 10월 |
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 |
| 인도조건 | 소유주 명도 진행 중 |
업무수요와 저녁 상권이 겹치는 강남 대로변
이 물건은 지하철 역삼역·강남역 인근 생활상권에 자리한다. 주변에는 음식점과 카페뿐 아니라 병원, 금융기관, 사무시설이 함께 들어서 있어 낮에는 업무수요, 저녁에는 인근 직장인 중심의 외식수요가 형성되는 것이 특징이다. 대로변 노출이 가능해 간판과 브랜드 인지도를 높이기 좋고, 사무공간을 함께 배치할 수 있어 ‘직영점+본사’ 결합형 활용이 거론된다.
현 건물 활용안: 1·2층 직영점, 상층 본사
현 건물을 그대로 쓰는 시나리오에서는 1·2층을 대표 직영점과 홀로, 3층 이상을 본사·교육·상담 공간으로 나눠 쓰는 방식이 검토된다. 4층과 지하는 계열사 사용 또는 조건부 임대로 보유 비용을 보완할 수 있다. 다만 매매가 210억원을 임대수익만으로 설명하기는 어렵다. 이 때문에 매입 논리는 직영점 영업성, 본사 임차료 절감, 잔여공간 임대수익, 토지의 개발 선택권을 따로 나눠 평가해야 한다는 분석이다.
※ 매매가의 연 3%는 6.3억원, 연 4%는 8.4억원 수준으로, 예상 수익률이 아니라 매입가 부담을 가늠하기 위한 산식 기준이다. 취득비·공사비·금융비용·보유세는 별도다.
설계사 규모검토: 지하 3층·지상 8층, 연면적 531평
건축사사무소의 2026년 5월 규모검토에 따르면 신축 시 지하 3층·지상 8층, 총 연면적 약 531.03평(지상 385.67평, 지하 145.36평)이 나온다. 현 지상 연면적과 비교하면 약 78% 늘어나는 규모다. 층별로는 4층과 7층에 전용 테라스, 옥상에 루프탑을 두고, 층고는 4.5m 안팎, 주차는 기계식 12대와 장애인 1대를 합쳐 13대로 계획했다.
| 구분 | 현황 | 신축 검토안 | 증감 |
| 규모 | 지하 1·지상 4층 | 지하 3·지상 8층 | 지하 +2, 지상 +4 |
| 지상 연면적 | 약 217평 | 385.67평 | +168.67평 (+77.7%) |
| 총 연면적 | 약 295평 | 531.03평 | +235.73평 (+79.8%) |
| 건폐율 | 약 49.1% | 49.84% | 법정 50% 이내 |
| 용적률 산정 | 약 196.5% | 337.23% | 기준 250% 대비 +87.23%p |
※ 설계사 규모검토(2026.05.20) 기준. 계획안 변경 및 인허가 협의에 따라 달라질 수 있다.
눈여겨볼 대목은 용적률이다. 제3종일반주거지역 기준 250%에 한시적 완화(+50%p)와 친환경 인센티브 15%(+37.5%p)를 모두 적용한다는 전제에서 337.5%가 나온다. 산정 연면적으로 환산하면 250%는 약 276평, 300%는 약 331평, 337.5%는 약 373평 수준이다. 총 연면적 531평 기준으로 매매가를 환산하면 평당 약 3,955만원이지만, 이는 매입가만 계산한 수치로 공사비는 포함하지 않는다.
완화와 인센티브 적용 여부는 강남구와 도시건축공동위원회 심의 결과에 따라 달라지며, 친환경인증은 의무 사항이다. 337.5% 안은 확정 호재가 아니라 옵션으로 보고, 현행 기준의 기본 가치와 분리해 평가하는 것이 바람직하다는 분석이다.
신축 공사비 50% 장기·저리 지원, 매입 부담 구조를 바꾼다
이번 매물의 특징은 매입 이후 신축 단계의 자금 조달 방식이다. 신축 시 공사비의 50%를 장기·저리로 지원하는 구조가 결합돼, 매수인은 토지 매입대금(210억원) 외에 별도로 조달해야 하는 공사비 부담을 절반가량 덜 수 있다. 신축 검토안의 연면적이 531평에 이르는 만큼 공사비 규모가 커질 수 있어, 지원 구조가 실제 사업성에 미치는 영향이 크다는 분석이다. 다만 지원 한도와 금리, 상환 기간, 담보·심사 조건에 따라 실질 효과는 달라진다.
설계 계약부터 건축허가까지 약 7개월
인허가 일정은 계획설계와 심의도서 준비 약 2개월, 도시건축공동위원회 심의 약 1개월, 건축위원회 심의 준비·심의 1.5~2개월, 건축허가 준비와 허가 각 약 1개월로 짜였다. 합산하면 설계 계약 후 건축허가 완료까지 6.5~7개월이다. 지하 2층 이상 굴착에 따른 굴토심의와 기계식주차장 10대 이상에 따른 건축위원회 심의는 별도로 확인해야 하고, 시공사 선정과 착공 일정은 이 기간에 포함되지 않았다.
매수 검토 시 체크포인트
| 항목 | 내용 |
| 명도 | 완전 명도와 인도 지연 책임을 잔금 조건에 명문화, 매도인 책임으로 보증금·명도비·잔존물 정산 |
| 용적률 | 250%·300%·337.5% 시나리오를 분리하고 관할 행정기관 확인 전에는 매입가에 선반영 금지 |
| 공사비 지원 | 50% 장기·저리 지원의 한도·금리·기간·담보·심사 조건을 계약 전 서면으로 확인하고 지원 시점과 인허가·착공 일정 연동 |
| 총투자비 | 설계용역비, 친환경인증, 굴토·구조 검토, 공사비, 금융비용은 별도 산정 |
| 기존 건물 | 1984년 사용승인 건물로 구조·방수·설비 조사와 음식점 전환 시 배기·소방 여건 확인 |
| 조건부 임대 | 신축 일정과 명도를 방해하지 않도록 임대차 계약 기간과 철거 조항 사전 법률 검토 |
시장에서는 이번 매물을 ‘오래된 건물을 보유하는 투자’가 아니라 ‘브랜드 직영점과 본사 기능을 한 건물에 모으고, 남는 면적으로 보유비용을 보완하다 개발 여건이 유리해지면 신축이나 매각을 선택하는 운영형 토지 자산’으로 보고 있다. 결국 명도, 인허가, 총투자비가 확정되는 순서대로 가격 협상의 여지도 정리될 전망이다.
정확한 위치와 상세 자료는 매수 의사가 확인된 경우에 한해 별도로 안내됩니다.
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본 기사는 제공된 자료를 바탕으로 작성한 정보제공용 콘텐츠이며 감정평가·법률·세무·건축 인허가 또는 중개 의견을 대신하지 않습니다. 면적과 용도지역, 용적률 완화·인센티브 적용 여부는 관할 행정기관과 건축사의 확인이 필요하며, 설계 검토안은 규모검토 단계의 개략안으로 확정된 계획이 아닙니다. 공사비 장기·저리 지원은 지원 한도·금리·기간·조건이 별도 협의 및 심사에 따라 정해지며 확정된 조건이 아닙니다.
