역삼동 776-12 호가 250억원, 대지 평당 2억416만원…동 5년 실거래 중앙값보다 51.7% 높아

서울 강남구 역삼동 776-12(논현로 318) 근린생활시설 건물의 호가(매도 측 제시가)는 250억원, 대지 평당 2억416만원이다. 같은 동 제3종일반주거지역 5년 실거래 중앙값(평당 1억3,456만원)보다 51.7% 높은 수준이다.

디비리츠 알데이터 건축물 요약서에 따르면 이 건물은 대지 404.8㎡(122.5평), 연면적 1,569.44㎡(474.8평)의 철근콘크리트구조 건물이다. 대장상 지상 7층·지하 2층이며, 7층은 옥탑이다. 1994년 2월 사용승인을 받아 준공 32년이 지났다. 대지는 제3종일반주거지역에 속하며, 광대로에 한 면이 접하고 소로와 각지를 이루는 광대소각 도로 조건이다. 위치는 강남구 역삼동이다.

호가와 실거래 중앙값 비교

역삼동 제3종일반주거지역 실거래 기준(2022~2026년 10월 13일, 이상치 제거). 호가는 실거래가가 아니다.

호가 250억원을 대지면적으로 나누면 평당 2억416만원이다. 같은 동·같은 용도지역의 최근 5년 실거래 중앙값보다 51.7%, 최근 3년 중앙값(1억3,587만원)보다 50.3% 높다. 이 통계는 건물 연식, 도로 폭, 대지 규모, 임대차 조건의 차이를 보정하지 않은 값이다. 대로변 필지와 이면도로 필지가 함께 집계돼 있다.

연도별 실거래 단가

연도	대지 평당 중앙값	거래 건수
2022	1억3,271만원	26건
2023	1억3,082만원	11건
2024	1억4,250만원	18건
2025	1억3,611만원	23건
2026(10월 13일까지)	1억1,556만원	8건

2026년은 거래가 8건으로 표본이 적어 참고치로만 본다.

공시지가·참고 추정가와의 관계

2026년 개별공시지가는 ㎡당 2,058만원, 총액 83.3억원이다. 호가는 공시지가 총액의 3.00배다. 알데이터가 비교 거래 11건을 바탕으로 산출한 참고 추정가는 220.1억원(범위 160.5억~269억원)이며, 호가는 이보다 13.6% 높다. 비교 거래 가운데 유사도가 가장 높은 2022년 5월 언주로 거래는 대지 평당 2억167만원이었다. 참고 추정가는 공개자료 기반 산식 값으로, 감정평가액이나 통계적 신뢰구간이 아니다.

층별 구성

층	대장상 용도	면적
7층	옥탑(연면적 제외)	34.50㎡
6층	사무실	153.90㎡
5층	의원	168.21㎡
4층	제2종근린생활시설(사무소)	181.61㎡
3층	제1종근린생활시설(의원)	181.61㎡
2층	소매점	181.17㎡
1층	소매점	172.17㎡
지하 1층	일반음식점 · 휴게음식점	276.95㎡
지하 2층	주차장 · 일반음식점 · 보일러실	253.82㎡

옥탑을 제외한 층별 합계는 1,569.44㎡로 대장 연면적과 일치한다. 주차는 옥외 자주식 2대와 기계식 옥내 14대, 승강기는 승용 1대이며 대장상 내진설계가 적용돼 있다. 대장 기재 용적률은 274.20%로 현행 기본 상한(250%)보다 높으며, 재건축 시 적용 기준은 별도 확인이 필요하다.

같은 동 등록 매물 호가

지번	호가	대지 평당
696-9	209.5억원	2억1,443만원
776-12	250억원	2억416만원
696-4	145억원	1억6,534만원
738-19	160억원	1억5,595만원
773-1	80억원	1억4,260만원
799-7	180억원	1억4,107만원
797-2	62.5억원	1억889만원

같은 동·같은 용도지역 등록 호가 일부(최근 180일 기준). 다른 건물의 단가는 등록 원문 면적으로 계산한 값이다. 연식·규모·도로 조건이 달라 단순 비교에는 한계가 있다. 776-12의 호가 자료는 2026년 7월 22일 기준이다.

매입 검토 시 확인할 사항

• 층별 임차인·보증금·월세·계약 만기와 공실 여부(임대 현황은 공개자료로 확인되지 않음)
• 현행 기준을 넘는 용적률에 따른 증축·재건축 제약과 대장상 대지면적
• 기계식 주차설비·승강기의 실제 운영 상태
• 등기부 권리관계, 위반건축물 여부, 매각 범위와 명도 조건

디비리츠 알데이터 건축물 요약서에서는 이 건물의 비교 거래 11건, 가격 산정 구조, 공시지가, 층별 용도, 수익 환산(Cap Rate) 표를 한 번에 볼 수 있다.

본 콘텐츠는 디비리츠 알데이터 서비스를 소개하는 광고입니다.

호가는 매도 측 제시가로 실거래가가 아닙니다. 본 기사는 공개자료를 정리한 정보 제공 목적이며, 감정평가나 투자 권유가 아닙니다. 중요한 결정 전에는 건축물대장·등기부 등 관계기관 자료와 현장을 직접 확인하시기 바랍니다.