서울 프라임 오피스 공실률 4.6%로 상승…도심권 7.3%, 3분기 투자 6.2조 원

세빌스코리아가 28일 낸 3분기 서울 프라임 오피스 보고서에 따르면 서울 프라임 오피스 평균 공실률은 4.6%로 2분기보다 0.4%포인트 올랐다. 도심권역(CBD)이 7.3%로 1.3%포인트 오른 반면 여의도권역(YBD)은 3.6%로 낮아졌고, 3분기 오피스 투자 거래 규모는 약 6조2,000억 원으로 집계됐다.

도심권 공실률 7.3%…권역별 흐름 엇갈려

부동산 컨설팅업체 세빌스코리아가 28일 발표한 「2026년 3분기 서울 프라임 오피스」 보고서에 따르면 3분기 서울 프라임 오피스 평균 공실률은 4.6%로 2분기(4.2%)보다 0.4%포인트 높아졌다.

권역별로는 흐름이 엇갈렸다. 도심권역(CBD)은 6.0%에서 7.3%로 1.3%포인트 올라 상승폭이 가장 컸다. 강남권역(GBD)은 1.7%에서 1.8%로 소폭 올랐지만 여전히 2% 아래에 머물렀다. 여의도권역(YBD)은 4.2%에서 3.6%로 0.6%포인트 내려 세 권역 가운데 유일하게 공실이 줄었다.

평균 임대료 3.3㎡당 13만6,400원…1년 새 5.5% 올라

공실률이 오르는 와중에도 명목 임대료는 상승세를 이어 갔다. 3분기 서울 프라임 오피스 평균 임대료는 3.3㎡(1평)당 월 13만6,400원으로 1년 전보다 5.5% 높다. 권역별로는 도심권 14만3,800원(6.4%), 강남권 13만8,300원(4.8%), 여의도권 11만7,100원(4.6%) 순이다. 보고서는 빈 면적이 있는 빌딩을 중심으로 무상 임대 기간을 주는 사례가 늘고 있다고 짚었다.

3분기 투자 거래 약 6조2,000억 원

3분기 서울 오피스 투자 거래 규모는 약 6조2,000억 원으로 2025년 3분기(약 6조3,000억 원)와 비슷했다. 도심권 G1 서울이 1조5,230억 원에 거래돼 규모가 가장 컸고, 동대문 두산타워는 수익증권 거래 방식으로 8,900억 원에 손바뀜했다. 신한카드는 파인애비뉴 A동을 8,000억 원에 매각한 뒤 다시 빌려 쓰는 방식을 택했다. 강남358타워는 4,450억 원, 3.3㎡당 4,500만 원에 거래됐다.

도심권 공실 9% 안팎 전망…2027년 신규 공급은 없어

세빌스코리아는 4분기 도심권 이을타워가 준공되고 일부 임차인이 이전하면서 도심권 공실률이 단기적으로 9% 안팎까지 오를 수 있다고 내다봤다. 강남권은 소폭 오르더라도 5% 아래를, 여의도권은 비교적 안정적인 수준을 유지할 것으로 봤다.

투자 시장에서는 금융 비용 부담과 불확실성 탓에 2026년 연간 거래 규모가 2025년보다 줄어들 것으로 예상했다. 프라임 오피스의 자본환원율(Cap rate)은 명목 기준 4% 후반 수준이며, 금리와 자금 조달 여건에 따라 상승 압력이 이어질 것으로 분석했다. 2027년에는 새로 준공되는 프라임 오피스가 없을 것으로 보여 중장기적으로 임대인 간 임차인 유치 경쟁이 커질 수 있다는 관측도 내놓았다.

3분기 서울 프라임 오피스 요약

본 기사는 세빌스코리아 발표와 공개된 자료를 바탕으로 작성된 정보 제공용 콘텐츠이며, 특정 자산의 매수·매도를 권유하지 않습니다.