서울 A급 오피스 공실률 3.1%로 하락…3분기 상업용 부동산 투자 9.6조 원

NEDIA 뉴스 · 부동산 · 2026년 10월 22일

CBRE코리아에 따르면 서울 3대 업무권역 A급 오피스 평균 공실률이 3분기 3.1%로 전 분기보다 1.1%포인트 떨어졌다. 같은 기간 서울 상업용 부동산 투자 규모는 9조 6,488억 원으로 오피스가 73%를 차지했고, A급 오피스 수익률은 4.3%로 상승 전환했다.

도심 5.1%·강남 1.0%·여의도 1.7%

CBRE코리아의 '2026년 3분기 서울 상업용 부동산 시장 보고서'에 따르면 도심권역(CBD), 강남권역(GBD), 여의도권역(YBD)의 A급 오피스 평균 공실률은 3.1%로 집계됐다. 전 분기(4.2%)보다 1.1%포인트 낮다. 권역별로는 도심 5.1%, 강남 1.0%, 여의도 1.7%였다.

도심권역 공실 하락에는 대형 임차 한 건의 영향이 컸다. 중대범죄수사청이 르네스퀘어 전체를 임차했고, 이 계약이 도심권역 임대차 규모의 약 82%를 차지했다. 강남권역은 신규 임차 가운데 IT 기업 비중이 67%였고, 여의도권역은 파크원타워1과 FKI타워 등 프라임 자산을 중심으로 금융권 수요가 이어졌다. 3분기 신규 임대차 규모는 11만 7,521㎡로 지난해 이후 분기 평균 수준을 유지했다.

임대료 상승 폭은 둔화

임대료 오름세는 약해졌다. 3분기 명목 임대료는 ㎡당 월 4만 1,671원으로 전 분기보다 0.4% 올랐다. 2021년 2분기 이후 가장 낮은 상승률이다. 실질 임대료의 올해 3분기까지 누적 상승률도 2.5%로, 지난해 연간 상승률(6.2%)을 밑돌았다.

투자 9.6조 원…오피스 비중 73%, 수익률은 상승 전환

3분기 서울 상업용 부동산 투자 규모는 9조 6,488억 원으로 전 분기보다 약 5% 늘었지만 지난해 같은 기간보다는 약 4% 줄었다. 1~9월 누적 투자 규모는 약 25조 원이다. 대형 거래가 잇따르면서 오피스 거래가 전체의 73%인 7조 원 이상을 차지했다.

수익률은 올랐다. A급 오피스 평균 수익률(Cap rate)은 4.3%, 수도권 A급 물류센터는 5.4%로 모두 상승 전환했다. CBRE코리아는 두 차례 기준금리 인상과 조달금리 상승으로 일부 거래가 지연되고 있다며, 올해 연간 투자 규모는 지난해에 못 미칠 것으로 내다봤다.

조사 기관마다 공실률 차이…뉴마크는 4.5%

오피스 공실률은 조사 기관마다 대상 건물과 집계 방식이 달라 수치에 차이가 난다. 뉴마크가 지난 19일 발표한 3분기 보고서에서는 서울 A급 오피스 공실률이 4.5%로 전 분기보다 0.2%포인트 올랐다. 권역별로는 도심 7.0%, 강남 2.7%, 여의도 2.3%였다. 뉴마크는 강남 공실률 상승 배경으로 강남파이낸스센터의 기존 임차 공간이 임대 가능 면적에 포함된 점을 들었다. 여의도권역은 두 보고서 모두 금융권 수요가 공실을 낮춘 것으로 봤다.

본 기사는 CBRE코리아·뉴마크 발표와 공개된 자료를 바탕으로 작성된 정보 제공용 콘텐츠이며, 특정 자산의 매수·매도를 권유하지 않습니다.