NEDIA ORIGINAL · 시장분석

서울 오피스 공실률 6.5%, 4분기 만에 상승…CBD 7.3%로 뛰었지만 임대료는 전년 대비 4.8% 올랐다

2026년 2분기 서울 오피스 평균 공실률이 6.5%로 전분기보다 0.4%포인트 올랐다. 4개 분기 만의 상승 전환이다. 도심권(CBD)에 신규 오피스 공급이 몰리며 CBD 공실률은 7.3%로 2.4%포인트 뛰었다.

오미령 에디터입력 2026. 10. 15. 08:37

2026년 2분기 서울 오피스 평균 공실률이 6.5%로 전분기보다 0.4%포인트 올랐다. 4개 분기 만의 상승 전환이다. 도심권(CBD)에 신규 오피스 공급이 몰리며 CBD 공실률은 7.3%로 2.4%포인트 뛰었다. 그럼에도 서울 평균 임대료는 전년 동기보다 4.8% 올랐고, 투자 거래액은 서울·분당 약 6조 원으로 전분기의 1.7배로 늘었다. 임차 수요와 투자 자금이 입지가 좋은 대형 오피스로 쏠리는 모습이다.

NEDIA 뉴스 편집부 | 2026.10.15 | 부동산 (2분기 기준, 3분기 보고서 발표 전)

서울 평균 공실률

6.5%

전분기 대비 +0.4%p

CBD 공실률

7.3%

전분기 대비 +2.4%p

평당 월 임대료

27.6만원

전년 동기 대비 +4.8%

투자 거래액

약 6조원

서울·분당, 전분기 1.7배

기준 시점 안내

3분기 오피스 보고서가 공개되기 전이라 이 기사는 가장 최근 공개된 2분기 기준 시장 지표를 바탕으로 한다. 3분기 수치가 나오면 갱신이 필요하다.

공실률 6.5%: 신규 공급이 CBD에 몰렸다

2분기 서울 오피스에는 11개 빌딩, 연면적 약 9만 9,000평이 새로 공급됐다. 이 중 CBD 공급이 약 6만 1,642평으로 전체의 60% 이상이다. 그 결과 CBD 공실률은 7.3%로 전분기보다 2.4%포인트 올랐다. 서울 초대형 오피스 공실률은 1.6%포인트 상승했다. 반면 강남권(GBD)은 신규 공급이 없어 4.3%로 0.7%포인트 내렸다.

CBD 신규 공급이 공실률을 끌어올렸다.

CBD만 크게 올랐고 강남·분당은 내렸다.

2026년 2분기 권역별 오피스 공실률·임대료
권역	공실률	전분기 대비	평당 월 임대료	전분기 대비
도심(CBD)	7.3%	+2.4%p	30.7만 원	+2.4%
강남(GBD)	4.3%	-0.7%p	30.3만 원	+0.8%
여의도(YBD)	2.4%	+0.6%p	28.8만 원	보합
분당(BBD)	5.3%	-1.1%p	25.2만 원	-0.2%
기타 권역	10.3%	-0.5%p	20.7만 원	+0.6%
서울 평균	6.5%	+0.4%p	약 27.6만 원	+1.2% (전년 +4.8%)

임대료는 계속 올랐다: CBD 대형 +8.5%

공실이 늘었지만 임대료는 오름세다. 서울 평균 NOC 기준 임대료는 평당 월 약 27만 6,000원으로 전분기 대비 1.2%, 전년 동기 대비 4.8% 올랐다. CBD 대형 오피스 임대료는 전년 동기보다 8.5% 올라 권역 중 상승 폭이 가장 컸다. 공급이 늘어도 입지와 규모를 갖춘 프라임 오피스에 수요가 몰린다는 해석이다.

CBD와 강남이 평당 30만 원대를 형성했다.

투자 시장: 거래액 1.7배, 평당가는 11.1% 하락

서울·분당 오피스 투자 거래액은 약 6조 원(약 23만 평)으로 전분기 약 3조 5,000억 원의 1.7배였다. 분기 최대 거래는 여의도 IFC 오피스동(약 1조 9,278억 원)이었고, 하나증권 여의도사옥은 약 8,112억 원(평당 약 3,840만 원)으로 여의도권 최고 평당가를 기록했다. 평균 거래 평당가는 2,719만 원으로 전분기보다 11.1% 낮아졌다. 분석에서는 자산 가치가 전반적으로 하락한 것이 아니라 입지·물리적 조건이 떨어지는 비핵심 자산 거래가 늘어난 결과로 해석했다.

수익률 지표도 변했다. 오피스 캡레이트는 4.41%로 전분기보다 0.05%포인트 올랐고, 국고채 3년물(3.62%)과의 스프레드는 약 79bp로 2022년 3분기와 비슷한 수준까지 좁아졌다. 금리 인상과 국채 금리 상승으로 캡레이트가 추가로 낮아질(자산 가치가 오를) 여지가 크지 않다는 분석이다.

스프레드가 2022년 3분기 수준까지 좁아졌다.

2026년 2분기 오피스 투자 시장 지표
지표	수치	비고
투자 거래액(서울·분당)	약 6조 원	전분기 약 3조 5,000억 원
평균 거래 평당가	2,719만 원	전분기 -11.1%, 비핵심 자산 거래 증가
최대 거래	IFC 오피스동 약 1조 9,278억 원	여의도
하나증권 여의도사옥	약 8,112억 원(평당 약 3,840만 원)	여의도권 최고 평당가
캡레이트	4.41% (+0.05%p)	국고채 3년 3.62%, 스프레드 약 79bp

하반기 전망: 프라임과 비핵심 격차 확대

분석에서는 3분기 평균 거래가가 반등할 가능성을 언급하면서도 대형 프라임 매각이 포함된 '구성 효과'일 뿐 전반적인 가격 회복은 아니라고 선을 그었다. 안정적인 임대 수익을 가진 프라임 자산은 가치를 지킬 수 있지만 공실이 많거나 추가 투자가 필요한 자산은 매수자의 요구수익률이 높아지고 거래도 느려져 프라임과 비핵심 자산의 격차가 벌어질 것으로 봤다. 단기적으로는 CBD에 공급된 물량이 얼마나 소화되는지가 공실률의 핵심 변수다.

체크리스트

① 3분기 지표: 3분기 오피스 보고서에서 CBD 공실률이 7%대를 유지하는지 확인한다.
② 임대료: 공실률 상승 속에서도 CBD 대형 오피스 임대료가 오르는지 본다.
③ 스프레드: 캡레이트와 국고채 금리 차이가 더 좁아지는지 점검한다.
④ 자산 격차: 같은 권역 안에서도 입지·규모·공실에 따라 가격과 거래 속도가 갈린다는 점을 유의한다.

자주 묻는 질문

Q. 2분기 서울 오피스 공실률은 얼마인가요?

서울 평균 6.5%로 전분기보다 0.4%포인트 올랐습니다. 4개 분기 만에 상승 전환입니다. 신규 오피스 11개(연면적 약 9만 9,000평) 공급이 도심권(CBD)에 집중된 영향이 큽니다.

Q. 임대료는 내렸나요?

내리지 않았습니다. 서울 평균 월 임대료(NOC 기준)는 평당 약 27만 6,000원으로 전분기 대비 1.2%, 전년 동기 대비 4.8% 올랐습니다. CBD 대형 오피스 임대료는 전년 대비 8.5% 올라 권역 중 상승 폭이 가장 컸습니다.

Q. 캡레이트와 국고채 스프레드가 왜 중요한가요?

캡레이트(임대수익률)에서 국고채 3년물 금리를 뺀 값은 오피스 투자의 상대적 매력을 보여 줍니다. 2분기 캡레이트는 4.41%, 국고채 3년물은 3.62%로 스프레드가 약 79bp까지 좁아져 2022년 3분기 수준입니다.