연희동 이면 단독주택
연희동 이면 단독주택 DBRITZ PROPERTY PROPOSAL · 2026. 09.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.09.26리모델링 밸류업형
서울특별시 서대문구 연희동 433-12 · 제1종전용주거지역 · 연식 확인 필요
매매 제시가
36억원
토지 평당 3,993만원 · 연면적 평당 5,146만원
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
대지 90평 × 용적률 100% = 신축 시 지상 연면적 상한. 현 연면적은 상한의 78%.
규모 확인 필요 · 주차 2대 · 승강기 확인 필요
토지 평당가
3,993만원
36억 ÷ 90.2평
연면적 평당가
5,146만원
연면적 70평 (지하 포함)
용적률 반영 토지비
3,994만원
신축 상한 90평 기준
연식
확인 필요
사용승인일 확인
연식 확인 필요 단독주택으로, 연면적은 조례 상한 대비 78% 수준이다. 신축보다 외관·설비 리모델링으로 임대 경쟁력을 높이는 밸류업 검토가 현실적이다.
매매가 36억은 토지 평당 3,993만원, 연면적 평당 5,146만원이다. 리모델링 비용과 공사 중 공실을 반영해 매입가를 판단할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 서대문구 연희동 433-12 |
|---|---|
| 유형 | 일반주택 · 리모델링 밸류업형 |
| 대지면적 | 298.0㎡ (90.2평) |
| 연면적 | 231.3㎡ (70.0평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제1종전용주거지역 · 조례 용적률 100% · 건폐율 50% |
| 규모 | 규모 확인 필요 |
| 연식 | 확인 필요 |
| 도로 | 세로(가) · 세로(8m 미만) |
| 주차 · 승강기 | 2대 · 승강기 확인 필요 |
투자 포인트
- 1용적률 여력조례 상한 100% 기준 지상 약 90평까지 가능. 현 연면적의 1.3배다.
- 2서대문구 연희동 입지제1종전용주거지역 내 단독주택. 권역 수요는 현장 확인이 필요하다.
- 3세로(가) 접도세로(8m 미만)에 접한 필지다.
- 4주차 2대자주식 주차 공간을 갖췄다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 36억 |
| 토지 평당가 | 대지 90.2평 | 3,993만원 |
| 연면적 평당가 | 연면적 70.0평 | 5,146만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 90평 | 3,994만원 |
| 서대문구 중앙 토지단가 | 시트 내 1건 · 표본 부족 | — |
A리모델링 밸류업 — 외관·설비 개선 후 임대료 상향
B사옥 + 임대 — 일부 층 직접 사용, 나머지 임대
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 지상 용적률·층별 용도 (시트 연면적은 지하 포함)
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 준공 연도 — 사용승인일·구조 확인
- 주택 포함 세금 — 매수자 주택 수에 따른 취득세·양도세, 실거주 요건
- 공시지가·실거래 비교 — 개별공시지가와 인근 실거래 단가로 가격 재확인
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