NEDIA ORIGINAL · 일반
역삼동 중로변 5층 빌딩
기존 면적 보존형 서울특별시 강남구 역삼동 700-16 · 제3종일반주거지역 · 42년 9개월 매매 제시가 419 억원 토지 평당 3.11억 · 연면적 평당 1.08억 규모 · 개발 여력 매물 자료 · 서울시 조례 상한 현 연면적 지하 포함 388평 조례 상한 지상 250% 337평…
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.09.26기존 면적 보존형
서울특별시 강남구 역삼동 700-16 · 제3종일반주거지역 · 42년 9개월
매매 제시가
419억원
토지 평당 3.11억 · 연면적 평당 1.08억
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
대지 135평 × 용적률 250% = 신축 시 지상 연면적 상한. 현 연면적은 상한의 115%.
5F/B1 · 주차 5대 · 승강기 있음
토지 평당가
3.11억
419억 ÷ 134.6평
연면적 평당가
1.08억
연면적 388평 (지하 포함)
용적률 반영 토지비
1.25억
신축 상한 337평 기준
연식
42년
준공 기준
연면적 388평(지하 포함)이 조례상 신축 지상 상한 337평을 넘는 42년 차 빌딩이다. 지상 용적률이 현행 기준을 넘는 기존 건물일 가능성이 있어, 헐기보다 고쳐 쓰며 운영하는 보유형 매수자에게 맞다.
매매가 419억은 연면적 평당 1.08억, 토지 평당 3.11억이다. 같은 시트의 강남구 매물 9건 중앙 토지단가(1.64억)보다 90% 높다. 건축물대장상 지상 용적률과 임대차 현황으로 실제 수익 구조를 확인할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 강남구 역삼동 700-16 |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 기존 면적 보존형 |
| 대지면적 | 445.0㎡ (134.6평) |
| 연면적 | 1,282.0㎡ (387.8평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 · 조례 용적률 250% · 건폐율 50% |
| 규모 | 5F/B1 |
| 연식 | 42년 9개월 |
| 도로 | 중로한면 · 중로(12~25m) |
| 주차 · 승강기 | 5대 · 승강기 있음 |
투자 포인트
- 1중로변 입지중로(12~25m)에 접해 가시성·접근성이 좋다.
- 2현행 기준 초과 연면적연면적 388평은 조례 상한 지상 연면적 337평보다 크다(지하 포함).
- 3대지 규모대지 135평. 도심에서 드문 크기로 개발·사옥 모두 판을 짜기 좋다.
- 4승강기 설치상층부 임대·사옥 활용에 유리하다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 419억 |
| 토지 평당가 | 대지 134.6평 | 3.11억 |
| 연면적 평당가 | 연면적 387.8평 | 1.08억 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 337평 | 1.25억 |
| 강남구 중앙 토지단가 | 시트 내 9건 | 1.64억 |
A보유형 임대 운영 — 기존 면적 유지, 부분 리모델링으로 임대료 방어
B실사용 + 임대 — 일부 층 사옥 사용, 나머지 임대로 운영비 보전
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 지상 용적률·층별 용도 (시트 연면적은 지하 포함)
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 건물 상태 — 준공 42년 차 — 방수·설비·내진·안전진단
- 기존 면적 유지 조건 — 대수선·용도변경 시 현 면적 인정 범위
- 공시지가·실거래 비교 — 개별공시지가와 인근 실거래 단가로 가격 재확인
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