신사동 이면 단독주택
신사동 이면 단독주택 DBRITZ PROPERTY PROPOSAL · 2026. 09. 26 리모델링 밸류업형 신사동 이면 단독주택 서울특별시 강남구 신사동 566-11 · 제2종일반주거지역 · 연식 확인 필요 매매 제시가 120 억원 토지 평당 1.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.09.26리모델링 밸류업형
서울특별시 강남구 신사동 566-11 · 제2종일반주거지역 · 연식 확인 필요
매매 제시가
120억원
토지 평당 1.54억 · 연면적 평당 8,100만원
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
대지 78평 × 용적률 200% = 신축 시 지상 연면적 상한. 현 연면적은 상한의 95%.
규모 확인 필요 · 주차 4대 · 승강기 확인 필요
토지 평당가
1.54억
120억 ÷ 77.8평
연면적 평당가
8,100만원
연면적 148평 (지하 포함)
용적률 반영 토지비
7,715만원
신축 상한 156평 기준
연식
확인 필요
사용승인일 확인
연식 확인 필요 단독주택으로, 연면적은 조례 상한 대비 95% 수준이다. 신축보다 외관·설비 리모델링으로 임대 경쟁력을 높이는 밸류업 검토가 현실적이다.
매매가 120억은 토지 평당 1.54억, 연면적 평당 8,100만원이다. 같은 시트의 강남구 매물 6건 중앙 토지단가(1.71억)보다 10% 낮다. 리모델링 비용과 공사 중 공실을 반영해 매입가를 판단할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 강남구 신사동 566-11 |
|---|---|
| 유형 | 일반주택 · 리모델링 밸류업형 |
| 대지면적 | 257.1㎡ (77.8평) |
| 연면적 | 489.8㎡ (148.2평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 · 조례 용적률 200% · 건폐율 60% |
| 규모 | 규모 확인 필요 |
| 연식 | 확인 필요 |
| 도로 | 세로(가) · 세로(8m 미만) |
| 주차 · 승강기 | 4대 · 승강기 확인 필요 |
투자 포인트
- 1남향 출입구채광과 전면 노출에 유리하다.
- 2강남구 신사동 입지제2종일반주거지역 내 단독주택. 권역 수요는 현장 확인이 필요하다.
- 3세로(가) 접도세로(8m 미만)에 접한 필지다.
- 4주차 4대자주식 주차 공간을 갖췄다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 120억 |
| 토지 평당가 | 대지 77.8평 | 1.54억 |
| 연면적 평당가 | 연면적 148.2평 | 8,100만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 156평 | 7,715만원 |
| 강남구 중앙 토지단가 | 시트 내 6건 | 1.71억 |
A리모델링 밸류업 — 외관·설비 개선 후 임대료 상향
B사옥 + 임대 — 일부 층 직접 사용, 나머지 임대
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 지상 용적률·층별 용도 (시트 연면적은 지하 포함)
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 준공 연도 — 사용승인일·구조 확인
- 주택 포함 세금 — 매수자 주택 수에 따른 취득세·양도세, 실거주 요건
- 공시지가·실거래 비교 — 개별공시지가와 인근 실거래 단가로 가격 재확인
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