상도로 이면 코너 5층 근생빌딩

물건 개요 서울시 공개 건축물대장

투자 포인트

1. 1
   다시 지을 수 없는 연면적용적률 286%로 조례 상한(200%)보다 43% 많다. 신축하면 지상 약 187㎡(57평)가 사라진다.
2. 2
   세로 각지 코너 입지두 면이 도로에 접해 1층·지하 소매점 노출이 좋다.
3. 3
   층별 독립 임대 구조B1·1층 소매, 2~4층 사무(층당 39.5평), 5층 주인세대. 공실 위험이 층별로 나뉜다.
4. 4
   공시지가 10년간 67% 상승㎡당 372만원(2016) → 623만원(2026). 지난해보다 4.4% 올랐다.

추천 검토 방향 가격 판단 기준

확인사항 ■ 우선 확인

• 실제 렌트롤 — 표면수익률 7.1%는 평당 월 약 15만원 가정. 8만원이면 3.7%로 내려간다
• 토지거래허가 이용의무 — 매수 목적별 허가, 5층 주택 실거주 요건 포함
• 용적률 초과 기존 건물 — 대수선·용도변경 시 기존 면적 유지 범위, 위반건축물 표시 여부
• 건물 상태 — 준공 32년 차, 옥탑 벽돌구조, 방수·설비·내진
• 승강기 없음 — 4~5층 임대 경쟁력, 설치 가능성
• 교육환경보호구역 — 입점 불가 업종 (상대보호구역)
• 주택 포함 세금 — 5층 단독주택 1가구, 매수자 주택 수에 따른 취득세·양도세