논현동 소로변 코너 5층 빌딩
논현동 소로변 코너 5층 빌딩 DBRITZ PROPERTY PROPOSAL · 2026. 09. 26 기존 면적 보존형 논현동 소로변 코너 5층 빌딩 서울특별시 강남구 논현동 272-33 · 제2종일반주거지역 · 30년 1개월 매매 제시가 140 억원 토지 평당 1.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.09.26기존 면적 보존형
서울특별시 강남구 논현동 272-33 · 제2종일반주거지역 · 30년 1개월
매매 제시가
140억원
토지 평당 1.38억 · 연면적 평당 3,550만원
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
대지 101평 × 용적률 200% = 신축 시 지상 연면적 상한. 현 연면적은 상한의 194%.
5F/B2 · 주차 8대 · 승강기 있음
토지 평당가
1.38억
140억 ÷ 101.5평
연면적 평당가
3,550만원
연면적 394평 (지하 포함)
용적률 반영 토지비
6,899만원
신축 상한 203평 기준
연식
30년
준공 기준
연면적 394평(지하 포함)이 조례상 신축 지상 상한 203평을 넘는 30년 차 빌딩이다. 지상 용적률이 현행 기준을 넘는 기존 건물일 가능성이 있어, 헐기보다 고쳐 쓰며 운영하는 보유형 매수자에게 맞다.
매매가 140억은 연면적 평당 3,550만원, 토지 평당 1.38억이다. 같은 시트의 강남구 매물 6건 중앙 토지단가(1.71억)보다 19% 낮다. 건축물대장상 지상 용적률과 임대차 현황으로 실제 수익 구조를 확인할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 강남구 논현동 272-33 |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 기존 면적 보존형 |
| 대지면적 | 335.4㎡ (101.5평) |
| 연면적 | 1,303.7㎡ (394.4평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 · 조례 용적률 200% · 건폐율 60% |
| 규모 | 5F/B2 |
| 연식 | 30년 1개월 |
| 도로 | 소로각지 · 소로(8~12m) |
| 주차 · 승강기 | 8대 · 승강기 있음 |
투자 포인트
- 1코너 필지두 면 이상 도로에 접해 노출이 좋고 출입 동선을 나누기 쉽다.
- 2현행 기준 초과 연면적연면적 394평은 조례 상한 지상 연면적 203평보다 크다(지하 포함).
- 3대지 규모대지 101평. 도심에서 드문 크기로 개발·사옥 모두 판을 짜기 좋다.
- 4토지단가 경쟁력같은 시트 강남구 매물 중앙 토지단가보다 19% 낮다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 140억 |
| 토지 평당가 | 대지 101.5평 | 1.38억 |
| 연면적 평당가 | 연면적 394.4평 | 3,550만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 203평 | 6,899만원 |
| 강남구 중앙 토지단가 | 시트 내 6건 | 1.71억 |
A보유형 임대 운영 — 기존 면적 유지, 부분 리모델링으로 임대료 방어
B실사용 + 임대 — 일부 층 사옥 사용, 나머지 임대로 운영비 보전
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 지상 용적률·층별 용도 (시트 연면적은 지하 포함)
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 건물 상태 — 준공 30년 차 — 방수·설비·내진·안전진단
- 기존 면적 유지 조건 — 대수선·용도변경 시 현 면적 인정 범위
- 공시지가·실거래 비교 — 개별공시지가와 인근 실거래 단가로 가격 재확인
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