논현동 광대로변 코너 7층 빌딩
논현동 광대로변 코너 7층 빌딩 DBRITZ PROPERTY PROPOSAL · 2026. 09. 26 리모델링 밸류업형 논현동 광대로변 코너 7층 빌딩 서울특별시 강남구 논현동 88-1 · 준주거지역 · 33년 10개월 매매 제시가 630 억원 토지 평당 1.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.09.26리모델링 밸류업형
서울특별시 강남구 논현동 88-1 · 준주거지역 · 33년 10개월
매매 제시가
630억원
토지 평당 1.94억 · 연면적 평당 5,519만원
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
대지 324평 × 용적률 400% = 신축 시 지상 연면적 상한. 현 연면적은 상한의 88%.
7F/B3 · 주차 8대 · 승강기 확인 필요
토지 평당가
1.94억
630억 ÷ 324.4평
연면적 평당가
5,519만원
연면적 1,141평 (지하 포함)
용적률 반영 토지비
4,855만원
신축 상한 1,298평 기준
연식
33년
준공 기준
33년 차 7층 빌딩으로, 연면적은 조례 상한 대비 88% 수준이다. 신축보다 외관·설비 리모델링으로 임대 경쟁력을 높이는 밸류업 검토가 현실적이다.
매매가 630억은 토지 평당 1.94억, 연면적 평당 5,519만원이다. 같은 시트의 강남구 매물 6건 중앙 토지단가(1.71억)보다 14% 높다. 리모델링 비용과 공사 중 공실을 반영해 매입가를 판단할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 강남구 논현동 88-1 |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 리모델링 밸류업형 |
| 대지면적 | 1,072.4㎡ (324.4평) |
| 연면적 | 3,773.2㎡ (1,141.4평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 준주거지역 · 조례 용적률 400% · 건폐율 60% |
| 규모 | 7F/B3 |
| 연식 | 33년 10개월 |
| 도로 | 광대소각 · 광대로(25m 이상) |
| 주차 · 승강기 | 8대 · 승강기 확인 필요 |
투자 포인트
- 1광대로변 입지광대로(25m 이상)에 접해 가시성·접근성이 좋다.
- 2코너 필지두 면 이상 도로에 접해 노출이 좋고 출입 동선을 나누기 쉽다.
- 3고밀 용도지역준주거지역으로 용적률 상한 400%. 같은 대지에서 더 큰 건물을 올릴 수 있다.
- 4대지 규모대지 324평. 도심에서 드문 크기로 개발·사옥 모두 판을 짜기 좋다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 630억 |
| 토지 평당가 | 대지 324.4평 | 1.94억 |
| 연면적 평당가 | 연면적 1,141.4평 | 5,519만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 1,298평 | 4,855만원 |
| 강남구 중앙 토지단가 | 시트 내 6건 | 1.71억 |
A리모델링 밸류업 — 외관·설비 개선 후 임대료 상향
B사옥 + 임대 — 일부 층 직접 사용, 나머지 임대
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 지상 용적률·층별 용도 (시트 연면적은 지하 포함)
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 건물 상태 — 준공 33년 차 — 방수·설비·내진·안전진단
- 승강기 여부 — 7층 규모 — 자료상 확인 필요, 상층 임대 경쟁력과 설치 가능성
- 공시지가·실거래 비교 — 개별공시지가와 인근 실거래 단가로 가격 재확인
기사 내용으로 문의하기
이 매물·투자 기사에 대해 상담이 필요하신가요?
