논현동 광대로변 코너 6층 빌딩
논현동 광대로변 코너 6층 빌딩 DBRITZ PROPERTY PROPOSAL · 2026. 09. 26 리모델링 밸류업형 논현동 광대로변 코너 6층 빌딩 서울특별시 강남구 논현동 37-19 · 제3종일반주거지역 · 12년 9개월 매매 제시가 300 억원 토지 평당 2.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.09.26리모델링 밸류업형
서울특별시 강남구 논현동 37-19 · 제3종일반주거지역 · 12년 9개월
매매 제시가
300억원
토지 평당 2.84억 · 연면적 평당 6,283만원
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
대지 106평 × 용적률 250% = 신축 시 지상 연면적 상한. 현 연면적은 상한의 181%.
6F/B3 · 주차 11대 · 승강기 있음
토지 평당가
2.84억
300억 ÷ 105.6평
연면적 평당가
6,283만원
연면적 478평 (지하 포함)
용적률 반영 토지비
1.14억
신축 상한 264평 기준
연식
12년
준공 기준
12년 차 6층 빌딩으로, 연면적은 조례 상한 대비 181% 수준이다. 신축보다 외관·설비 리모델링으로 임대 경쟁력을 높이는 밸류업 검토가 현실적이다.
매매가 300억은 토지 평당 2.84억, 연면적 평당 6,283만원이다. 같은 시트의 강남구 매물 6건 중앙 토지단가(1.71억)보다 66% 높다. 리모델링 비용과 공사 중 공실을 반영해 매입가를 판단할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 강남구 논현동 37-19 |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 리모델링 밸류업형 |
| 대지면적 | 349.0㎡ (105.6평) |
| 연면적 | 1,578.5㎡ (477.5평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 · 조례 용적률 250% · 건폐율 50% |
| 규모 | 6F/B3 |
| 연식 | 12년 9개월 |
| 도로 | 광대세각 · 광대로(25m 이상) |
| 주차 · 승강기 | 11대 (기계식 11대) · 승강기 있음 |
투자 포인트
- 1광대로변 입지광대로(25m 이상)에 접해 가시성·접근성이 좋다.
- 2코너 필지두 면 이상 도로에 접해 노출이 좋고 출입 동선을 나누기 쉽다.
- 3대지 규모대지 106평. 도심에서 드문 크기로 개발·사옥 모두 판을 짜기 좋다.
- 4승강기 설치상층부 임대·사옥 활용에 유리하다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 300억 |
| 토지 평당가 | 대지 105.6평 | 2.84억 |
| 연면적 평당가 | 연면적 477.5평 | 6,283만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 264평 | 1.14억 |
| 강남구 중앙 토지단가 | 시트 내 6건 | 1.71억 |
A리모델링 밸류업 — 외관·설비 개선 후 임대료 상향
B사옥 + 임대 — 일부 층 직접 사용, 나머지 임대
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 지상 용적률·층별 용도 (시트 연면적은 지하 포함)
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 공시지가·실거래 비교 — 개별공시지가와 인근 실거래 단가로 가격 재확인
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