역삼동 이면 3층 빌딩
역삼동 이면 3층 빌딩 DBRITZ PROPERTY PROPOSAL · 2026. 09. 26 기존 면적 보존형 역삼동 이면 3층 빌딩 서울특별시 강남구 역삼동 658-21 · 제1종일반주거지역 · 34년 1개월 매매 제시가 98 억원 토지 평당 1.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.09.26기존 면적 보존형
서울특별시 강남구 역삼동 658-21 · 제1종일반주거지역 · 34년 1개월
매매 제시가
98억원
토지 평당 1.09억 · 연면적 평당 6,606만원
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
대지 90평 × 용적률 150% = 신축 시 지상 연면적 상한. 현 연면적은 상한의 110%.
3F/B1 · 주차 4대 · 승강기 확인 필요
토지 평당가
1.09억
98억 ÷ 89.9평
연면적 평당가
6,606만원
연면적 148평 (지하 포함)
용적률 반영 토지비
7,267만원
신축 상한 135평 기준
연식
34년
준공 기준
연면적 148평(지하 포함)이 조례상 신축 지상 상한 135평을 넘는 34년 차 빌딩이다. 지상 용적률이 현행 기준을 넘는 기존 건물일 가능성이 있어, 헐기보다 고쳐 쓰며 운영하는 보유형 매수자에게 맞다.
매매가 98억은 연면적 평당 6,606만원, 토지 평당 1.09억이다. 같은 시트의 강남구 매물 6건 중앙 토지단가(1.71억)보다 36% 낮다. 건축물대장상 지상 용적률과 임대차 현황으로 실제 수익 구조를 확인할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 강남구 역삼동 658-21 |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 기존 면적 보존형 |
| 대지면적 | 297.2㎡ (89.9평) |
| 연면적 | 490.4㎡ (148.3평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제1종일반주거지역 · 조례 용적률 150% · 건폐율 60% |
| 규모 | 3F/B1 |
| 연식 | 34년 1개월 |
| 도로 | 세로(가) · 세로(8m 미만) |
| 주차 · 승강기 | 4대 · 승강기 확인 필요 |
투자 포인트
- 1현행 기준 초과 연면적연면적 148평은 조례 상한 지상 연면적 135평보다 크다(지하 포함).
- 2토지단가 경쟁력같은 시트 강남구 매물 중앙 토지단가보다 36% 낮다.
- 3강남구 역삼동 입지제1종일반주거지역 내 빌딩. 권역 수요는 현장 확인이 필요하다.
- 4세로(가) 접도세로(8m 미만)에 접한 필지다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 98억 |
| 토지 평당가 | 대지 89.9평 | 1.09억 |
| 연면적 평당가 | 연면적 148.3평 | 6,606만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 135평 | 7,267만원 |
| 강남구 중앙 토지단가 | 시트 내 6건 | 1.71억 |
A보유형 임대 운영 — 기존 면적 유지, 부분 리모델링으로 임대료 방어
B실사용 + 임대 — 일부 층 사옥 사용, 나머지 임대로 운영비 보전
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 지상 용적률·층별 용도 (시트 연면적은 지하 포함)
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 건물 상태 — 준공 34년 차 — 방수·설비·내진·안전진단
- 기존 면적 유지 조건 — 대수선·용도변경 시 현 면적 인정 범위
- 공시지가·실거래 비교 — 개별공시지가와 인근 실거래 단가로 가격 재확인
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