방배역 권역 명달로 6층 사옥형 빌딩
서초동 1489-9 제안서 DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.09.25 방배역 권역 명달로 6층 사옥형 빌딩 서울 서초구 서초동 1489-9 · 명달로 52-5 · 제3종일반주거지역 · 사용승인 2003.07.03 매매 제시가 130억원 토지 평당 1.14억 · 연면적 평당 4,649만원 건물 외관명달로 전면 용도지역 · 위치지적도 · 1489-9 표시 제3종일반주거지역토지거래허가구역 상대보호구역과밀억제권
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.09.25
서울 서초구 서초동 1489-9 · 명달로 52-5 · 제3종일반주거지역 · 사용승인 2003.07.03
매매 제시가
130억원
토지 평당 1.14억 · 연면적 평당 4,649만원
토지 평당가
1.14억
130억 ÷ 114.3평
5년 실거래 중앙값 대비
+20%
서초동 3종일주 중앙 0.95억/평
공시지가 대비
3.5배
130억 ÷ 37.0억
추정 표면수익률
3.7%
만실 가정 · 캡레이트 약 2.8%
디자인 회사 사옥으로 쓰여 온 6층 근생 건물이다. 3~5층 사무 128평에 승강기·주차 7대를 갖춰 30~40명 규모 법인이 리모델링 없이 입주할 수 있고, 저층 음식점·학원 임대로 운영비를 보전할 수 있다.
다만 제시가 130억은 서초동 3종일주 실거래 중앙값보다 약 20% 높다. 실거래·수익환원 기준이 모이는 105~120억대를 협상 기준으로 삼고, 토지거래허가 이용의무에 맞는 사옥 실사용 매수자 중심으로 검토를 권한다.
물건 개요 서울시 공개 건축물대장
| 소재지 | 서초구 서초동 1489-9 (명달로 52-5) |
|---|---|
| 건물명 | 조안준디자인사옥 |
| 대지면적 | 377.8㎡ (114.3평) |
| 건축 · 연면적 | 208㎡ (62.9평) · 924.3㎡ (279.6평) |
| 건폐율 · 용적률 | 55.07% · 199.67% |
| 규모 · 구조 | 지하 1층 / 지상 6층 · 철근콘크리트 · 높이 20.3m |
| 층별 용도 | B1·1층 일반음식점 · 2층 학원 · 3~6층 사무소 |
| 승강기 · 주차 | 승용 1대 · 옥외 7대 · 세로(가) 접도 |
투자 포인트
- 1바로 쓰는 사옥 구성3~5층 사무 128평(층당 36~47평). 2층 학원 62평을 더하면 190평.
- 2저층 근생 임대로 운영비 보전B1·1층 음식점 88평은 임대 유지, 사옥과 수익을 함께 가져가는 구성.
- 3대지 114평, 용적률 여유 50%p조례 상한 250%까지 지상 약 189㎡(57평). 증축은 구조·주차 검토 전제.
- 4공시지가 10년간 63% 상승㎡당 600만원(2016) → 980만원(2026). 방배역 권역, 공원 녹지 인접.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 실거래 기반 참고 추정가 | 유사 7건 · 71.1~90.2억 | 84.2억 |
| 서초동 3종일주 3년 중앙단가 | 0.92억 × 114.3평 | 약 105억 |
| 서초동 3종일주 5년 중앙단가 | 0.95억 × 114.3평 | 약 109억 |
| 수익환원 (NOI 3.70억) | 캡레이트 3.0~3.5% | 106~123억 |
| 매매 제시가 | 1.14억 / 평 | 130억 |
확인사항 ■ 우선 확인
- 제시가 근거 — 실거래 중앙값 대비 +20%, 참고 추정가 84.2억 대비 +54%
- 토지거래허가 이용의무 — 매수 목적별 허가 가능 여부, 직접 이용 범위
- 임대차 현황 — 음식점·학원 보증금·월세·만기, 사옥 사용 층 명도 시점
- 건폐율 기존 불적합 — 55.07%로 현행 50% 초과. 신축 시 건축면적 약 9% 축소
- 상대보호구역 — 교육환경보호구역 내 입점 불가 업종
- 주차 7대 — 용도변경·증축 시 부설주차 기준 충족 여부
- 건물 상태 — 준공 23년 차, 외벽·방수·설비·승강기
- 법인 취득세 중과 — 과밀억제권역, 설립 연수·본점 여부 (세무 검토)
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