NEDIA ORIGINAL · 일반
논현동 이면 2층 빌딩
리모델링 밸류업형 서울특별시 강남구 논현동 29-1 · 제1종일반주거지역 · 18년 2개월 매매 제시가 300 억원 토지 평당 1.20억 · 연면적 평당 1.30억 규모 · 개발 여력 매물 자료 · 서울시 조례 상한 현 연면적 지하 포함 231평 조례 상한 지상 150% 375평…
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.09.26리모델링 밸류업형
서울특별시 강남구 논현동 29-1 · 제1종일반주거지역 · 18년 2개월
매매 제시가
300억원
토지 평당 1.20억 · 연면적 평당 1.30억
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
대지 250평 × 용적률 150% = 신축 시 지상 연면적 상한. 현 연면적은 상한의 62%.
2F/B1 · 주차 7대 · 승강기 확인 필요
토지 평당가
1.20억
300억 ÷ 250.0평
연면적 평당가
1.30억
연면적 231평 (지하 포함)
용적률 반영 토지비
8,004만원
신축 상한 375평 기준
연식
18년
준공 기준
18년 차 2층 빌딩으로, 연면적은 조례 상한 대비 62% 수준이다. 신축보다 외관·설비 리모델링으로 임대 경쟁력을 높이는 밸류업 검토가 현실적이다.
매매가 300억은 토지 평당 1.20억, 연면적 평당 1.30억이다. 같은 시트의 강남구 매물 9건 중앙 토지단가(1.64억)보다 27% 낮다. 리모델링 비용과 공사 중 공실을 반영해 매입가를 판단할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 강남구 논현동 29-1 |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 리모델링 밸류업형 |
| 대지면적 | 826.0㎡ (250.0평) |
| 연면적 | 764.0㎡ (231.1평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제1종일반주거지역 · 조례 용적률 150% · 건폐율 60% |
| 규모 | 2F/B1 |
| 연식 | 18년 2개월 |
| 도로 | 세로(가) · 세로(8m 미만) |
| 주차 · 승강기 | 7대 · 승강기 확인 필요 |
투자 포인트
- 1용적률 여력조례 상한 150% 기준 지상 약 375평까지 가능. 현 연면적의 1.6배다.
- 2대지 규모대지 250평. 도심에서 드문 크기로 개발·사옥 모두 판을 짜기 좋다.
- 3토지단가 경쟁력같은 시트 강남구 매물 중앙 토지단가보다 27% 낮다.
- 4남향 출입구채광과 전면 노출에 유리하다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 300억 |
| 토지 평당가 | 대지 250.0평 | 1.20억 |
| 연면적 평당가 | 연면적 231.1평 | 1.30억 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 375평 | 8,004만원 |
| 강남구 중앙 토지단가 | 시트 내 9건 | 1.64억 |
A리모델링 밸류업 — 외관·설비 개선 후 임대료 상향
B사옥 + 임대 — 일부 층 직접 사용, 나머지 임대
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 지상 용적률·층별 용도 (시트 연면적은 지하 포함)
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 공시지가·실거래 비교 — 개별공시지가와 인근 실거래 단가로 가격 재확인
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