강남구 역삼동 681-12 소형 노후 근생 건물, 65억원
서울특별시 강남구 역삼동 681-12 (도로명 언주로108길 21). 제시가격, 5개년 실거래, 건축물대장, 개발 여력을 한눈에 정리했습니다.
소형 노후 근생 건물, 65억원
핵심 요약
- 가격 제시단가 12,500만원/평은 역삼동 제3종일반주거 5개년 실거래 중앙값(13,456만원/평)보다 7.1% 낮고, 비교 분포에서 하위 36% 지점입니다. 공시지가 배수 기준 참고 추정가(63.6억원)와는 2.2% 차이입니다.
- 건물 대지 52평의 소형 필지에 1985년 사용승인 건물입니다. 승강기와 주차가 없고 내진설계는 미적용 또는 확인 필요로 기록되어 있어, 건물 자체보다 토지 가치를 보는 매물입니다.
- 수익 비교용 가정으로 계산하면 추정 캡레이트는 약 1.7%입니다. 현 임대수익만으로는 가격을 설명하기 어렵습니다.
- 여력 현재 용적률은 약 145%로 계산됩니다. 제3종일반주거 상한을 250%로 가정하면 지상 연면적 약 130평까지 가능해, 현재보다 약 55평의 여력이 있습니다.
- 확인 대지면적(대장상 미기재), 임대차·명도, 도로조건, 구조·내진, 토지이용계획은 계약 전에 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 681-12 (도로명 언주로108길 21) |
| 매매가 | 65억원 (제시가격) |
| 대지면적 | 52평 (등록 매물 기준, 건축물대장에는 미기재) |
| 연면적 | 318.3㎡ (96.3평) |
| 규모 / 구조 | 지상 3층, 지하 1층 / 철근콘크리트구조 |
| 주용도 | 제2종근린생활시설 (대장 기준) |
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 (2026.05.19 토지특성자료 기준) |
| 사용승인 / 허가 | 1985.07.05 / 1985.03.15 (등록 연식 41년) |
| 도로조건 | 소로각지 (등록 정보, 현장 확인 필요) |
| 주차 / 승강기 | 주차 0대 / 승용·비상용 승강기 0대 (대장 기준) |
출처: DBRITZ R-DATA 건물 분석, 건축물대장 정보. 계약 전에는 정부24 발급 건축물대장과 토지이음 자료를 다시 확인해야 합니다.
가격 분석
2.1 5개년 실거래 단가 비교
역삼동, 제3종일반주거 실거래 89건(2022.01~2026.05)을 기준으로 제시단가를 비교했습니다. 취소·해제·지분·집합건물은 제외한 자료입니다.
연도별 값은 이상치 제외 후 중앙값입니다. 2026년은 5월까지 누적 8건이라 표본이 적습니다. 2025년 대비 2026년은 15.1% 낮게 집계됐습니다.
| 비교 기준 | 값 | 제시가격 대비 |
|---|---|---|
| 제시단가 (65억원 ÷ 52평) | 12,500만원/평 | 기준 |
| 5개년 실거래 중앙값 (89건) | 13,456만원/평 | 제시단가가 7.1% 낮음 |
| 최근 3년 실거래 중앙값 (2024~2026) | 13,587만원/평 | 5개년 대비 +1.0% |
| 대지단가 단순 환산 범위 (비교군 중간 50%) | 60.2억 ~ 90.7억원 | 제시가격은 범위 하단부 |
| 연면적 기준 제시단가 | 6,751만원/평 | 65억원 ÷ 96.3평 |
연식, 도로 폭, 대지 규모, 임대차 차이는 보정하지 않은 지역 통계입니다. 적정가격 판정이 아닙니다.
2.2 공시지가 배수 기준 참고 추정가
자동 연결한 유사 거래 5건의 공시지가 배수를 이용한 R-PRICE 추정입니다. 대상 필지의 공시지가 총액은 21.9억원이며, 제시가격은 약 2.97배에 해당합니다.
| 계약 | 도로명, 용도 | 유사도 | 실거래가 | 공시지가 배수 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.01 | 강남대로110길, 제2종근린생활 | 82점 | 150억원 | 2.78배 |
| 2025.04 | 강남대로110길, 제2종근린생활 | 82점 | 127억원 | 2.70배 |
| 2025.11 | 강남대로110길, 제1종근린생활 | 80점 | 162억원 | 2.82배 |
| 2022.06 | 논현로63길, 제2종근린생활 | 69점 | 77.8억원 | 4.03배 |
| 2022.01 | 논현로76길, 제2종근린생활 | 69점 | 59억원 | 2.30배 |
| 구분 | 값 |
|---|---|
| 1차 평균배수 (2.93배, 5건) | 64억원 |
| 2차 유사도 보정 (2.89배) | 63.3억원 |
| 참고 추정가격 (두 산식 50:50 결합) | 63.6억원 (범위 59.1억~63.6억원) |
| 제시가격 65억원 대비 | 추정가보다 약 2.2% 높음 |
대지단가·연면적단가 교차값(157.9억원, 120.5억원)은 산식 기준 미달로 최종가에서 제외됐습니다. 비교사례는 강남대로110길 등 다른 도로변이라 이 물건의 소로각지 조건과 차이가 있습니다. 거래자료 기준일 2026.09.07, 토지자료 기준일 2026.05.19.
기존 건물 분석
3.1 층별 용도 구성
| 층 | 구조 | 용도 | 면적 | 비중 |
|---|---|---|---|---|
| 지하 1층 | 철근콘크리트조 | 일반음식점 | 69.3㎡ (20.96평) | 21.8% |
| 1층 | 철근콘크리트조 | 소매점 | 83㎡ (25.11평) | 26.1% |
| 2층 | 철근콘크리트조 | 독서실 | 83㎡ (25.11평) | 26.1% |
| 3층 | 철근콘크리트조 | 독서실 | 83㎡ (25.11평) | 26.1% |
대장에 기재된 용도이며 실제 입점 업종과 임대현황은 다를 수 있습니다. 건축면적 83㎡, 용적률 산정 연면적 249㎡.
3.2 물리적 특징과 체크 포인트
- 연식 1985년 사용승인으로 41년이 지났습니다. 철근콘크리트구조이며 내진설계는 미적용 또는 확인 필요로 기록되어 있습니다.
- 승강기·주차 3층 건물이지만 승강기가 없고, 대장상 주차도 0대입니다. 임차인 선호도와 신축 시 주차 설치 부담을 함께 봐야 합니다.
- 임차 구성 4개 층이 음식점, 소매점, 독서실(2개 층)로 나뉘어 있습니다. 명도가 필요한 경우 임차인 수와 계약 만료일이 일정을 좌우합니다.
- 도로 소로각지로 등록되어 있습니다. 접도 폭과 각지 조건은 현장에서 확인해야 합니다.
3.3 임대수익 참고 계산
DBRITZ 계산기의 기본 가정(연면적 96.3평의 80%, 평당 월 18만원, 연식 계수 0.85, 운영비 반영)으로 계산한 결과입니다. 실제 임대차 자료가 아닙니다.
| 지표 | 값 |
|---|---|
| 만실 가정 월 임대료 | 약 1,179만원 |
| 추정 연간 NOI | 약 1.08억원 |
| 추정 캡레이트 | 약 1.7% |
| 만실 가정 표면수익률 | 약 2.2% |
| 이자 차감 후 자기자본 수익률 (대출 32.5억원, 연 이자 1.46억원 가정) | 약 -1.2% |
개발 여력 검토
등록 정보의 대지면적 52평과 대장상 건축면적, 지상 연면적으로 현재 밀도를 계산하고, 제3종일반주거지역 상한을 가정해 여력을 살폈습니다.
| 구분 | 현재 (계산값) | 상한 가정 | 차이 |
|---|---|---|---|
| 건폐율 | 약 48% (83㎡ ÷ 대지 52평) | 50% | 여유 약 2%p |
| 용적률 | 약 145% (지상 249㎡, 75.3평) | 250% | 여유 약 105%p |
| 지상 연면적 | 75.3평 | 130평 (52평 × 250%) | 추가 약 55평 |
| 상한 연면적 기준 환산 매입단가 | 현재 지상 기준 약 8,630만원/평 | 상한 기준 약 5,000만원/평 | 건축비 별도 |
건폐율 50%, 용적률 250%는 서울시 도시계획조례상 제3종일반주거지역의 통상 상한으로 가정한 값입니다. 대지면적이 대장에 기재되어 있지 않아 등록 매물의 52평을 사용했습니다. 지하층 면적은 용적률 산정에서 제외했습니다.
활용 시나리오
| 시나리오 | 내용 | 검토 등급 | 핵심 근거와 조건 |
|---|---|---|---|
| 명도 후 신축 | 기존 건물 철거 후 상한 밀도까지 신축 | ★★★★☆ | 제시단가가 실거래 중앙값보다 낮고 용적률 여력이 있음. 명도 일정, 건축비, 주차 계획이 관건 |
| 리모델링·증축 | 구조 보강 후 일부 증축, 승강기 설치 검토 | ★★★☆☆ | 41년 노후, 내진 확인 필요. 구조 안전성 검토 결과에 따라 가능성이 갈림 |
| 사옥·직접 사용 | 소규모 사옥이나 전문직 사무실 | ★★★☆☆ | 강남권 입지는 강점이나 승강기·주차 부재가 약점 |
| 현 상태 임대 운영 | 기존 임차 구성 유지 | ★★☆☆☆ | 추정 캡레이트 약 1.7%. 임대수익만으로는 가격 설명이 어려움 |
검토 등급은 위 자료에 근거한 참고 의견이며 투자 권유나 감정평가가 아닙니다.
적합 매수자 유형
| 유형 | 적합도 | 이유 |
|---|---|---|
| 개발·시행 투자자 | 높음 | 소형 필지의 신축 밸류업을 검토하는 수요. 명도와 인허가 리스크를 감당할 수 있어야 함 |
| 토지 가치 중심 자산가 | 보통 | 입지 자체를 보유하는 관점. 보유 기간 동안 낮은 임대수익을 감내해야 함 |
| 사옥 수요 법인·전문직 | 보통 | 강남권 소형 사옥. 승강기·주차 한계를 리모델링으로 해결할 수 있는지가 관건 |
| 임대수익형 투자자 | 낮음 | 현 임대수익 기준 수익률이 낮아 수익형 목적에는 맞지 않음 |
리스크와 확인사항
| 항목 | 확인 내용 |
|---|---|
| 대지면적 | 건축물대장에 미기재. 토지대장과 등기로 확정, 용적률·건폐율 재계산 |
| 임대차·명도 | 임차인 수, 보증금, 계약 만료일, 명도 협의 가능성 |
| 건축물대장 | 정부24 원본으로 위반건축물 여부, 층별 용도 일치 확인 |
| 구조·내진 | 41년 노후 건물의 구조 안전성과 내진 보강 필요 여부 |
| 토지이용계획 | 용도지역(제3종일반주거), 지구단위계획, 각종 제한 여부 |
| 도로·접도 | 소로각지의 실제 도로 폭, 신축 시 도로 사선과 후퇴선 |
| 가격 추이 | 2026년 단가가 표본 8건 기준 15.1% 낮게 집계됨. 추가 거래 확인 |
| 비용 | 취득세 등 세금, 명도·철거·건축비, 금융 조건 |
종합 의견
역삼동 681-12는 제시가 65억원, 대지 52평의 소형 노후 근생 건물입니다. 5개년 실거래 중앙값보다 7.1% 낮고 공시지가 배수 추정가와는 2.2% 차이라서, 가격은 시장 수준에서 크게 벗어나 있지 않습니다.
반면 건물은 1985년 사용승인에 승강기와 주차가 없고 내진설계가 확인되지 않습니다. 추정 캡레이트도 약 1.7%로 낮아, 이 매물의 가치는 결국 토지와 용적률 여력을 활용하는 밸류업에 달려 있습니다.
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본 리포트는 DBRITZ R-DATA의 공개자료(서울시 건축물대장, 토지특성자료, 실거래 통계)와 매물 등록 정보를 바탕으로 작성한 정보제공용 자료입니다. 제시가격은 실거래가가 아니며, 추정치와 검토 등급은 참고용입니다. 자료 기준일은 거래 2026.09.07, 토지 2026.05.19이며, 계약이나 투자 판단 전에는 정부24, 토지이음, 관계기관 자료로 반드시 재확인하시기 바랍니다.
