석촌동 중로변 3층 상가빌딩
석촌동 중로변 3층 상가빌딩 DBRITZ PROPERTY PROPOSAL · 2026. 09.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.09.26리모델링 밸류업형
서울특별시 송파구 석촌동 276-1 · 제2종일반주거지역 · 26년 10개월
매매 제시가
39억원
토지 평당 7,795만원 · 연면적 평당 5,429만원
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
대지 50평 × 용적률 200% = 신축 시 지상 연면적 상한. 현 연면적은 상한의 72%.
3F · 주차 3대 · 승강기 확인 필요
토지 평당가
7,795만원
39억 ÷ 50.0평
연면적 평당가
5,429만원
연면적 72평 (지하 포함)
용적률 반영 토지비
3,897만원
신축 상한 100평 기준
연식
26년
준공 기준
26년 차 3층 상가빌딩으로, 연면적은 조례 상한 대비 72% 수준이다. 신축보다 외관·설비 리모델링으로 임대 경쟁력을 높이는 밸류업 검토가 현실적이다.
매매가 39억은 토지 평당 7,795만원, 연면적 평당 5,429만원이다. 리모델링 비용과 공사 중 공실을 반영해 매입가를 판단할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 송파구 석촌동 276-1 |
|---|---|
| 유형 | 상가건물 · 리모델링 밸류업형 |
| 대지면적 | 165.4㎡ (50.0평) |
| 연면적 | 237.4㎡ (71.8평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 · 조례 용적률 200% · 건폐율 60% |
| 규모 | 3F |
| 연식 | 26년 10개월 |
| 도로 | 중로한면 · 중로(12~25m) |
| 주차 · 승강기 | 3대 · 승강기 확인 필요 |
투자 포인트
- 1중로변 입지중로(12~25m)에 접해 가시성·접근성이 좋다.
- 2용적률 여력조례 상한 200% 기준 지상 약 100평까지 가능. 현 연면적의 1.4배다.
- 3공실 상태명도 부담 없이 바로 리모델링·직접 사용을 시작할 수 있다.
- 4송파구 석촌동 입지제2종일반주거지역 내 상가빌딩. 권역 수요는 현장 확인이 필요하다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 39억 |
| 토지 평당가 | 대지 50.0평 | 7,795만원 |
| 연면적 평당가 | 연면적 71.8평 | 5,429만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 100평 | 3,897만원 |
| 송파구 중앙 토지단가 | 시트 내 1건 · 표본 부족 | — |
A리모델링 밸류업 — 외관·설비 개선 후 임대료 상향
B사옥 + 임대 — 일부 층 직접 사용, 나머지 임대
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 지상 용적률·층별 용도 (시트 연면적은 지하 포함)
- 공실 사유·기간 — 공실 원인과 기간, 재임대 가능성
- 공시지가·실거래 비교 — 개별공시지가와 인근 실거래 단가로 가격 재확인
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