NEDIA ORIGINAL · 일반
삼성동 광대로변 코너 2층 빌딩
신축·개발 부지형 서울특별시 강남구 삼성동 34-25 · 제3종일반주거지역 · 43년 9개월 매매 제시가 750 억원 토지 평당 1.58억 · 연면적 평당 2.48억 규모 · 개발 여력 매물 자료 · 서울시 조례 상한 현 연면적 지하 포함 302평 조례 상한 지상 250%…
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.09.26신축·개발 부지형
서울특별시 강남구 삼성동 34-25 · 제3종일반주거지역 · 43년 9개월
매매 제시가
750억원
토지 평당 1.58억 · 연면적 평당 2.48억
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
대지 476평 × 용적률 250% = 신축 시 지상 연면적 상한. 현 연면적은 상한의 25%.
2F/B1 · 주차 0대 · 승강기 확인 필요
토지 평당가
1.58억
750억 ÷ 475.5평
연면적 평당가
2.48억
연면적 302평 (지하 포함)
용적률 반영 토지비
6,309만원
신축 상한 1,189평 기준
연식
43년
준공 기준
제3종일반주거지역 대지 476평, 조례상 지상 약 1,189평까지 지을 수 있는 43년 차 빌딩이다. 현 연면적 302평(지하 포함)은 상한의 25% 수준이라, 건물보다 토지 가치에 초점을 둔 신축·개발 검토 대상이다.
매매가 750억은 토지 평당 1.58억, 신축 가능 연면적 평당 토지비 6,309만원이다. 같은 시트의 강남구 매물 9건 중앙 토지단가(1.64억)보다 4% 낮다. 명도 일정과 실제 설계 가능 규모(일조·주차·접도)를 먼저 확인하고 사업성을 계산할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 강남구 삼성동 34-25 |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 신축·개발 부지형 |
| 대지면적 | 1,572.0㎡ (475.5평) |
| 연면적 | 999.0㎡ (302.3평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 · 조례 용적률 250% · 건폐율 50% |
| 규모 | 2F/B1 |
| 연식 | 43년 9개월 |
| 도로 | 광대세각 · 광대로(25m 이상) |
| 주차 · 승강기 | 0대 · 승강기 확인 필요 |
투자 포인트
- 1광대로변 입지광대로(25m 이상)에 접해 가시성·접근성이 좋다.
- 2코너 필지두 면 이상 도로에 접해 노출이 좋고 출입 동선을 나누기 쉽다.
- 3용적률 여력조례 상한 250% 기준 지상 약 1,189평까지 가능. 현 연면적의 3.9배다.
- 4대지 규모대지 476평. 도심에서 드문 크기로 개발·사옥 모두 판을 짜기 좋다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 750억 |
| 토지 평당가 | 대지 475.5평 | 1.58억 |
| 연면적 평당가 | 연면적 302.3평 | 2.48억 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 1,189평 | 6,309만원 |
| 강남구 중앙 토지단가 | 시트 내 9건 | 1.64억 |
A신축 개발 — 조례 상한 250% 기준 근생·업무 신축. 설계 규모와 공사비로 사업성 검토
B토지 보유 + 임대 — 명도 전까지 현 건물 임대 운영, 개발 시점 선택
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 지상 용적률·층별 용도 (시트 연면적은 지하 포함)
- 공실 사유·기간 — 공실 원인과 기간, 재임대 가능성
- 건물 상태 — 준공 43년 차 — 방수·설비·내진·안전진단
- 공시지가·실거래 비교 — 개별공시지가와 인근 실거래 단가로 가격 재확인
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