강남구 신사동 613-10 건물 매매 190억, 5년 실거래 중앙값보다 25% 높은 호가

서울 강남구 신사동 613-10의 지상 5층 건물이 호가 190억원에 나와 있다. 등록 대지 90.2평 기준 토지 평당 약 2억 1,070만원으로, 같은 동·같은 용도지역(제2종일반주거)의 최근 5년 실거래 132건 중앙값(약 1억 6,883만원)보다 24.8% 높다.

건물 개요

소재지	서울특별시 강남구 신사동 613-10
규모 / 사용승인	5F/B1 · 2007.03.09 사용승인 (19년 7개월 경과)
등록 면적	대지 90.2평 · 연면적 242.3평 (공적 대지 298.1㎡·연면적 800.9㎡와 환산값 일치)
용도지역	등록 2종일주 / 공적 자료 제2종일반주거지역
건폐율 · 용적률	건축물대장 기준 56.7% · 198.83%
도로	세로(가)

호가는 통계 어디에 놓일까

호가 토지단가 2억 1,070만원은 5년 중앙값(1억 6,883만원)보다 24.8%, 최근 3년 중앙값(1억 8,138만원)보다 16.1% 높다. 비교 거래 132건 가운데 약 77%가 호가 단가 이하였다. 한편 가장 최근 비교 거래 5건 중 4건(2026년 7~8월)은 평당 2억 3,958만~3억 1,701만원으로 호가 단가를 웃돌았다. 다만 이 거래들의 대지 규모가 19~104평으로 제각각이어서 이 건물에 그대로 대입하기는 어렵다. 참고로 같은 신사동에 등록된 7개 매물을 호가 기준 토지단가로 비교하면 이 건물은 높은 순으로 2번째다. 모두 실거래가 아닌 호가이고 연식·규모가 달라 우열을 가리기는 어렵다.

연도별 흐름: 해마다 중앙값은 호가 단가 아래였다

2022~2026년 연도별 중앙 토지단가는 1억 4,921만~1억 8,975만원 사이로, 해마다 이 건물의 호가 단가(2억 1,070만원)보다 낮았다. 2023년 1억 4,921만원까지 내렸다가 2024년 1억 6,893만원, 2025년 1억 8,975만원으로 올랐고, 2026년은 누적 거래 기준 1억 8,433만원으로 전년보다 2.9% 낮다. 연도별 표본이 15~39건으로 많지 않고 연도별 값은 이상치를 제외한 중앙값이어서, 해마다의 등락폭은 크게 읽지 않는 편이 좋다.

통계를 이 대지에 적용하면

비교 거래의 중간 50% 단가를 등록 대지 90.2평에 단순 적용하면 약 134.2억~187억원이다. 호가 190억원은 이 범위의 위쪽 바깥에 있다. 비교 범위는 같은 동(신사동)·같은 용도지역이다. 연식·도로 폭·대지 규모·임대차 조건은 보정하지 않은 지역 통계이므로 적정가를 판정하는 용도로는 쓸 수 없다.

확인할 점

• 호가와 통계의 격차가 크므로, 임대 수익·건물 상태·입지 등 이 건물만의 근거가 가격에 반영돼 있는지 확인이 필요하다.
• 이 호가의 매각 범위(건물 전체 여부 등)는 확인되지 않았다. 위 토지 평당 호가는 등록된 가격과 면적을 단순히 나눈 참고값이다.
• 대장상 용적률 198.83%는 전체 연면적(800.9㎡)을 대지(298.1㎡)로 나눈 값(약 268.7%)과 다르다. 지구단위계획·특례·도로·주차 조건을 확인하기 전에는 증축 가능 면적을 확정할 수 없다.
• 임대차 현황, 권리관계, 위반건축물 여부, 주차·승강기 상태는 공개 자료만으로 확인되지 않는다.

이 건물의 등록 정보와 5년 실거래 비교 통계는 신사동 613-10 건물 상세 페이지에서도 볼 수 있다.

※ 디비리츠 알데이터(R-DATA) 건축물 요약서 서비스 안내를 겸한 기사입니다.

이 글의 호가는 매도 측이 제시한 가격이며 실거래가가 아닙니다. 실거래 비교는 취소·해제·지분·집합건물을 제외한 공개자료를 사용했고, 연식·도로 폭·대지 규모·임대차 차이를 보정하지 않은 지역 통계입니다. 투자 판단과 계약 전에는 용도지역(토지이음), 건축물대장, 임대차 및 권리관계를 반드시 직접 확인하시기 바랍니다. 본 자료는 정보 제공용이며 중개가 아닙니다.