NEDIA ORIGINAL · 일반
중구 필동3가 이면 4층 빌딩 매매 · 제시가 40억원 · 대지 67.9평
서울 중구 필동3가 이면 4층 빌딩 매물. 매매 제시가 40억원, 대지 67.9평. 매매 제시가는 실거래가격과 다릅니다.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.10.09리모델링 밸류업형
서울 중구 필동3가 일대 · 서애로5길 인근 · 제2종일반주거지역 · 31년 11개월
매매 제시가
40억원
토지 평당 5,890만원 · 연면적 평당 2,739만원
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
건폐율 48.48% · 연면적 146평(지하 포함). 상한까지 지상 약 33평 여력.
4F/B1 · 주차 4대 · 승강기 확인 필요
용도지역 · 위치소재지 비공개
제2종일반주거지역
조례 용적률 200% · 건폐율 60%
대지 224.5㎡ (67.9평)
제2종일반주거지역세로(가) · 세로(8m 미만)남향 출입구접근성 보통
토지 평당가
5,890만원
40억 ÷ 67.9평
R-PRICE 대비
+37%
R-PRICE 29.3억 · 범위 23.5~34.3억
용적률 반영 토지비
2,945만원
신축 상한 136평 기준
연식
31년
준공 기준
31년 차 4층 빌딩으로, 현 용적률 152.06%는 조례 상한 200%의 76% 수준이다. 신축보다 외관·설비 리모델링으로 임대 경쟁력을 높이는 밸류업 검토가 현실적이다.
매매가 40억은 토지 평당 5,890만원, 연면적 평당 2,739만원이다. DBRITZ R-PRICE 29.3억보다 37% 높고 교차검증 범위(23.5~34.3억) 상단도 넘는다. 34.3억 이하를 협상 기준으로 삼을 만하다. 리모델링 비용과 공사 중 공실을 반영해 매입가를 판단할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 중구 필동3가 일대 · 서애로5길 인근 (지번 비공개) |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 리모델링 밸류업형 |
| 대지면적 | 224.5㎡ (67.9평) |
| 연면적 | 482.8㎡ (146.1평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 · 조례 용적률 200% · 건폐율 60% |
| 규모 · 구조 | 4F/B1 · 철근콘크리트구조 |
| 사용승인 · 연식 | 1994년 · 31년 11개월 |
| 건폐율 · 용적률 | 48.48% · 152.06% (건축물대장) |
| 도로 | 세로(가) · 세로(8m 미만) |
| 주차 · 승강기 | 4대 · 승강기 확인 필요 |
투자 포인트
- 1용적률 여력현 용적률 152.06% → 조례 상한 200%. 지상 약 33평을 더 지을 수 있다.
- 2남향 출입구채광과 전면 노출에 유리하다.
- 3중구 필동3가 입지제2종일반주거지역 내 빌딩. 권역 수요는 현장 확인이 필요하다.
- 4세로(가) 접도세로(8m 미만)에 접한 필지다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 40억 |
| 토지 평당가 | 대지 67.9평 | 5,890만원 |
| 연면적 평당가 | 연면적 146.1평 | 2,739만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 136평 | 2,945만원 |
| R-PRICE 교차검증 범위 | DBRITZ R-DATA | 23.5~34.3억 |
| R-PRICE 예측가 | 실거래·공시지가 기반 | 29.3억 |
A리모델링 밸류업 — 외관·설비 개선 후 임대료 상향
B사옥 + 임대 — 일부 층 직접 사용, 나머지 임대
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 대지면적 차이 — 매물 자료 224.5㎡ / 건축물대장 218.66㎡ — 토지대장으로 확인
- 건축물대장 확인 — 층별 용도·위반건축물 여부
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 건물 상태 — 준공 31년 차 — 방수·설비·내진·안전진단
- 승강기 여부 — 4층 규모 — 자료상 확인 필요, 상층 임대 경쟁력과 설치 가능성
- 공시지가·실거래 — R-PRICE는 통계 참고가 — 인근 확정 실거래로 재확인
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