성동구 성수동2가 이면 코너 단층 건물 매매 · 제시가 65억원 · 대지 33.2평
서울 성동구 성수동2가 이면 코너 단층 건물 매물. 매매 제시가 65억원, 대지 33.2평. 매매 제시가는 실거래가격과 다릅니다.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.10.09신축·개발 부지형
서울 성동구 성수동2가 일대 · 연무장길 인근 · 준공업지역 · 54년 10개월
매매 제시가
65억원
토지 평당 1.96억 · 연면적 평당 3.26억
건폐율 60% · 연면적 20평(지하 포함). 상한까지 지상 약 113평 여력.
1F · 주차 0대 · 승강기 확인 필요
준공업지역
조례 용적률 400% · 건폐율 60%
대지 109.8㎡ (33.2평)
토지 평당가
1.96억
65억 ÷ 33.2평
R-PRICE 대비
+78%
R-PRICE 36.6억 · 범위 27.6~45.5억
용적률 반영 토지비
4,892만원
신축 상한 133평 기준
연식
54년
준공 기준
준공업지역 대지 33평, 조례상 지상 약 133평까지 지을 수 있는 54년 차 건물이다. 현 용적률 60%는 조례 상한 400%의 15% 수준이라, 건물보다 토지 가치에 초점을 둔 신축·개발 검토 대상이다.
매매가 65억은 토지 평당 1.96억, 신축 가능 연면적 평당 토지비 4,892만원이다. DBRITZ R-PRICE 36.6억(범위 27.6~45.5억)과는 78% 차이가 난다. 통계 추정가는 노후 건물의 입지 프리미엄과 개발 가치를 충분히 반영하지 못할 수 있어, 인근 실거래 토지단가와 신축 후 가치로 따로 검증해야 한다. 명도 일정과 실제 설계 가능 규모(일조·주차·접도)를 먼저 확인하고 사업성을 계산할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 성동구 성수동2가 일대 · 연무장길 인근 (지번 비공개) |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 신축·개발 부지형 |
| 대지면적 | 109.8㎡ (33.2평) |
| 연면적 | 65.9㎡ (19.9평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 준공업지역 · 조례 용적률 400% · 건폐율 60% |
| 규모 · 구조 | 1F · 벽돌구조 |
| 사용승인 · 연식 | 1971년 · 54년 10개월 |
| 건폐율 · 용적률 | 60% · 60% (건축물대장) |
| 도로 | 세각(가) · 세로(8m 미만) |
| 주차 · 승강기 | 0대 · 승강기 확인 필요 |
투자 포인트
- 1코너 필지두 면 이상 도로에 접해 노출이 좋고 출입 동선을 나누기 쉽다.
- 2용적률 여력현 용적률 60% → 조례 상한 400%. 지상 약 113평을 더 지을 수 있다.
- 3고밀 용도지역준공업지역으로 용적률 상한 400%. 같은 대지에서 더 큰 건물을 올릴 수 있다.
- 4공실 상태명도 부담 없이 바로 리모델링·직접 사용을 시작할 수 있다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 65억 |
| 토지 평당가 | 대지 33.2평 | 1.96억 |
| 연면적 평당가 | 연면적 19.9평 | 3.26억 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 133평 | 4,892만원 |
| R-PRICE 교차검증 범위 | DBRITZ R-DATA | 27.6~45.5억 |
| R-PRICE 예측가 | 실거래·공시지가 기반 | 36.6억 |
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 층별 용도·위반건축물 여부
- 공실 사유·기간 — 공실 원인과 기간, 재임대 가능성
- 건물 상태 — 준공 54년 차 — 방수·설비·내진·안전진단
- 준공업지역 용도 제한 — 허용 용도·공동주택 비율 등 개발 조건
- 벽돌구조 — 내진 성능·리모델링 범위 제한, 증축 가능 여부
- 공시지가·실거래 — R-PRICE는 통계 참고가 — 인근 확정 실거래로 재확인
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