한강로3가 소로변 단층 건물
한강로3가 소로변 단층 건물 DBRITZ PROPERTY PROPOSAL · 2026. 09. 26 신축·개발 부지형 한강로3가 소로변 단층 건물 서울특별시 용산구 한강로3가 40-605 · 일반상업지역 · 67년 1개월 매매 제시가 28 억원 토지 평당 8,666만원 · 연면적 평당 1.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.09.26신축·개발 부지형
서울특별시 용산구 한강로3가 40-605 · 일반상업지역 · 67년 1개월
매매 제시가
28억원
토지 평당 8,666만원 · 연면적 평당 1.31억
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
대지 32평 × 용적률 800% = 신축 시 지상 연면적 상한. 현 연면적은 상한의 8%.
1F · 주차 0대 · 승강기 확인 필요
토지 평당가
8,666만원
28억 ÷ 32.3평
연면적 평당가
1.31억
연면적 21평 (지하 포함)
용적률 반영 토지비
1,083만원
신축 상한 258평 기준
연식
67년
준공 기준
일반상업지역 대지 32평, 조례상 지상 약 258평까지 지을 수 있는 67년 차 건물이다. 현 연면적 21평(지하 포함)은 상한의 8% 수준이라, 건물보다 토지 가치에 초점을 둔 신축·개발 검토 대상이다.
매매가 28억은 토지 평당 8,666만원, 신축 가능 연면적 평당 토지비 1,083만원이다. 명도 일정과 실제 설계 가능 규모(일조·주차·접도)를 먼저 확인하고 사업성을 계산할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 용산구 한강로3가 40-605 |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 신축·개발 부지형 |
| 대지면적 | 106.8㎡ (32.3평) |
| 연면적 | 70.8㎡ (21.4평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 조례 용적률 800% · 건폐율 60% |
| 규모 | 1F |
| 연식 | 67년 1개월 |
| 도로 | 소로한면 · 소로(8~12m) |
| 주차 · 승강기 | 0대 · 승강기 확인 필요 |
투자 포인트
- 1용적률 여력조례 상한 800% 기준 지상 약 258평까지 가능. 현 연면적의 12.1배다.
- 2고밀 용도지역일반상업지역으로 용적률 상한 800%. 같은 대지에서 더 큰 건물을 올릴 수 있다.
- 3남서향 출입구채광과 전면 노출에 유리하다.
- 4진입 부담이 낮은 총액매매가 28억으로 개인·소형 법인도 접근 가능한 규모다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 28억 |
| 토지 평당가 | 대지 32.3평 | 8,666만원 |
| 연면적 평당가 | 연면적 21.4평 | 1.31억 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 258평 | 1,083만원 |
| 용산구 중앙 토지단가 | 시트 내 2건 · 표본 부족 | — |
A신축 개발 — 조례 상한 800% 기준 근생·업무 신축. 설계 규모와 공사비로 사업성 검토
B토지 보유 + 임대 — 명도 전까지 현 건물 임대 운영, 개발 시점 선택
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 지상 용적률·층별 용도 (시트 연면적은 지하 포함)
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 건물 상태 — 준공 67년 차 — 방수·설비·내진·안전진단
- 공시지가·실거래 비교 — 개별공시지가와 인근 실거래 단가로 가격 재확인
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