NEDIA ORIGINAL · 일반
중구 필동2가 광대로변 3층 빌딩 매매 · 제시가 120억원 · 대지 53.7평
서울 중구 필동2가 광대로변 3층 빌딩 매물. 매매 제시가 120억원, 대지 53.7평. 매매 제시가는 실거래가격과 다릅니다.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.10.05기존 면적 보존형
서울 중구 필동2가 일대 · 제2종일반주거지역 · 35년 9개월
매매 제시가
120억원
토지 평당 2.24억 · 연면적 평당 6,145만원
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
대지 54평 × 용적률 200% = 신축 시 지상 연면적 상한. 현 연면적은 상한의 181%.
3F · 주차 0대 · 승강기 확인 필요
용도지역 · 위치소재지 비공개
제2종일반주거지역
조례 용적률 200% · 건폐율 60%
대지 178.0㎡ (53.7평)
제2종일반주거지역광대한면 · 광대로(25m 이상)북향 출입구접근성 보통
토지 평당가
2.24억
120억 ÷ 53.7평
연면적 평당가
6,145만원
연면적 195평 (지하 포함)
용적률 반영 토지비
1.11억
신축 상한 108평 기준
연식
35년
준공 기준
연면적 195평(지하 포함)이 조례상 신축 지상 상한 108평을 넘는 35년 차 빌딩이다. 지상 용적률이 현행 기준을 넘는 기존 건물일 가능성이 있어, 헐기보다 고쳐 쓰며 운영하는 보유형 매수자에게 맞다.
매매가 120억은 연면적 평당 6,145만원, 토지 평당 2.24억이다. 같은 시트의 중구 매물 4건 중앙 토지단가(1.36억)보다 65% 높다. 건축물대장상 지상 용적률과 임대차 현황으로 실제 수익 구조를 확인할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 중구 필동2가 일대 (지번 비공개) |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 기존 면적 보존형 |
| 대지면적 | 178.0㎡ (53.7평) |
| 연면적 | 646.0㎡ (195.3평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 · 조례 용적률 200% · 건폐율 60% |
| 규모 · 구조 | 3F |
| 사용승인 · 연식 | 35년 9개월 |
| 도로 | 광대한면 · 광대로(25m 이상) |
| 주차 · 승강기 | 0대 · 승강기 확인 필요 |
투자 포인트
- 1광대로변 입지광대로(25m 이상)에 접해 가시성·접근성이 좋다.
- 2현행 기준 초과 연면적연면적 195평은 조례 상한 지상 연면적 108평보다 크다(지하 포함).
- 3중구 필동2가 입지제2종일반주거지역 내 빌딩. 권역 수요는 현장 확인이 필요하다.
- 4광대한면 접도광대로(25m 이상)에 접한 필지다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 120억 |
| 토지 평당가 | 대지 53.7평 | 2.24억 |
| 연면적 평당가 | 연면적 195.3평 | 6,145만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 108평 | 1.11억 |
| 중구 중앙 토지단가 | 시트 내 4건 | 1.36억 |
A보유형 임대 운영 — 기존 면적 유지, 부분 리모델링으로 임대료 방어
B실사용 + 임대 — 일부 층 사옥 사용, 나머지 임대로 운영비 보전
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 지상 용적률·층별 용도 (시트 연면적은 지하 포함)
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 건물 상태 — 준공 35년 차 — 방수·설비·내진·안전진단
- 기존 면적 유지 조건 — 대수선·용도변경 시 현 면적 인정 범위
- 공시지가·실거래 비교 — 개별공시지가와 인근 실거래 단가로 가격 재확인
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