NEDIA ORIGINAL · 일반
강동구 천호동 광대로변 코너 6층 빌딩 매매 · 제시가 103억원 · 대지 107.9평
서울 강동구 천호동 광대로변 코너 6층 빌딩 매물. 매매 제시가 103억원, 대지 107.9평. 매매 제시가는 실거래가격과 다릅니다.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.10.05기존 면적 보존형
서울 강동구 천호동 일대 · 제3종일반주거지역 · 34년 11개월
매매 제시가
103억원
토지 평당 9,549만원 · 연면적 평당 2,700만원
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
대지 108평 × 용적률 250% = 신축 시 지상 연면적 상한. 현 연면적은 상한의 141%.
6F/B1 · 주차 7대 · 승강기 확인 필요
용도지역 · 위치소재지 비공개
제3종일반주거지역
조례 용적률 250% · 건폐율 50%
대지 357.0㎡ (107.9평)
제3종일반주거지역광대세각 · 광대로(25m 이상)동향 출입구접근성 보통
토지 평당가
9,549만원
103억 ÷ 107.9평
연면적 평당가
2,700만원
연면적 381평 (지하 포함)
용적률 반영 토지비
3,815만원
신축 상한 270평 기준
연식
34년
준공 기준
연면적 381평(지하 포함)이 조례상 신축 지상 상한 270평을 넘는 34년 차 빌딩이다. 지상 용적률이 현행 기준을 넘는 기존 건물일 가능성이 있어, 헐기보다 고쳐 쓰며 운영하는 보유형 매수자에게 맞다.
매매가 103억은 연면적 평당 2,700만원, 토지 평당 9,549만원이다. 건축물대장상 지상 용적률과 임대차 현황으로 실제 수익 구조를 확인할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 강동구 천호동 일대 (지번 비공개) |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 기존 면적 보존형 |
| 대지면적 | 357.0㎡ (107.9평) |
| 연면적 | 1,261.0㎡ (381.4평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 · 조례 용적률 250% · 건폐율 50% |
| 규모 · 구조 | 6F/B1 |
| 사용승인 · 연식 | 34년 11개월 |
| 도로 | 광대세각 · 광대로(25m 이상) |
| 주차 · 승강기 | 7대 · 승강기 확인 필요 |
투자 포인트
- 1광대로변 입지광대로(25m 이상)에 접해 가시성·접근성이 좋다.
- 2코너 필지두 면 이상 도로에 접해 노출이 좋고 출입 동선을 나누기 쉽다.
- 3현행 기준 초과 연면적연면적 381평은 조례 상한 지상 연면적 270평보다 크다(지하 포함).
- 4대지 규모대지 108평. 도심에서 드문 크기로 개발·사옥 모두 판을 짜기 좋다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 103억 |
| 토지 평당가 | 대지 107.9평 | 9,549만원 |
| 연면적 평당가 | 연면적 381.4평 | 2,700만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 270평 | 3,815만원 |
| 강동구 중앙 토지단가 | 시트 내 2건 · 표본 부족 | — |
A보유형 임대 운영 — 기존 면적 유지, 부분 리모델링으로 임대료 방어
B실사용 + 임대 — 일부 층 사옥 사용, 나머지 임대로 운영비 보전
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 지상 용적률·층별 용도 (시트 연면적은 지하 포함)
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 건물 상태 — 준공 34년 차 — 방수·설비·내진·안전진단
- 승강기 여부 — 6층 규모 — 자료상 확인 필요, 상층 임대 경쟁력과 설치 가능성
- 기존 면적 유지 조건 — 대수선·용도변경 시 현 면적 인정 범위
- 공시지가·실거래 비교 — 개별공시지가와 인근 실거래 단가로 가격 재확인
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