석촌동 중로변 코너 6층 병원
기존 면적 보존형 서울 송파구 석촌동 일대 · 제2종일반주거지역 · 37년 3개월 매매 제시가 420 억원 토지 평당 9,925만원 · 연면적 평당 2,606만원 규모 · 개발 여력 매물 자료 · 서울시 조례 상한 현 연면적 지하 포함 1,612평 조례 상한 지상 200% 846평…
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.10.05기존 면적 보존형
서울 송파구 석촌동 일대 · 제2종일반주거지역 · 37년 3개월
매매 제시가
420억원
토지 평당 9,925만원 · 연면적 평당 2,606만원
대지 423평 × 용적률 200% = 신축 시 지상 연면적 상한. 현 연면적은 상한의 190%.
6F/B1 · 주차 38대 · 승강기 있음
제2종일반주거지역
조례 용적률 200% · 건폐율 60%
대지 1,399.0㎡ (423.2평)
토지 평당가
9,925만원
420억 ÷ 423.2평
연면적 평당가
2,606만원
연면적 1,612평 (지하 포함)
용적률 반영 토지비
4,962만원
신축 상한 846평 기준
연식
37년
준공 기준
연면적 1,612평(지하 포함)이 조례상 신축 지상 상한 846평을 넘는 37년 차 병원이다. 지상 용적률이 현행 기준을 넘는 기존 건물일 가능성이 있어, 헐기보다 고쳐 쓰며 운영하는 보유형 매수자에게 맞다.
매매가 420억은 연면적 평당 2,606만원, 토지 평당 9,925만원이다. 같은 시트의 송파구 매물 4건 중앙 토지단가(9,241만원)보다 7% 높다. 건축물대장상 지상 용적률과 임대차 현황으로 실제 수익 구조를 확인할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 송파구 석촌동 일대 (지번 비공개) |
|---|---|
| 유형 | 병원 · 기존 면적 보존형 |
| 대지면적 | 1,399.0㎡ (423.2평) |
| 연면적 | 5,329.0㎡ (1,611.9평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 · 조례 용적률 200% · 건폐율 60% |
| 규모 · 구조 | 6F/B1 |
| 사용승인 · 연식 | 37년 3개월 |
| 도로 | 중로각지 · 중로(12~25m) |
| 주차 · 승강기 | 38대 (기계식 38대) · 승강기 있음 |
투자 포인트
- 1중로변 입지중로(12~25m)에 접해 가시성·접근성이 좋다.
- 2코너 필지두 면 이상 도로에 접해 노출이 좋고 출입 동선을 나누기 쉽다.
- 3현행 기준 초과 연면적연면적 1,612평은 조례 상한 지상 연면적 846평보다 크다(지하 포함).
- 4대지 규모대지 423평. 도심에서 드문 크기로 개발·사옥 모두 판을 짜기 좋다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 420억 |
| 토지 평당가 | 대지 423.2평 | 9,925만원 |
| 연면적 평당가 | 연면적 1,611.9평 | 2,606만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 846평 | 4,962만원 |
| 송파구 중앙 토지단가 | 시트 내 4건 | 9,241만원 |
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 지상 용적률·층별 용도 (시트 연면적은 지하 포함)
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 건물 상태 — 준공 37년 차 — 방수·설비·내진·안전진단
- 기존 면적 유지 조건 — 대수선·용도변경 시 현 면적 인정 범위
- 공시지가·실거래 비교 — 개별공시지가와 인근 실거래 단가로 가격 재확인
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