NEDIA ORIGINAL · 일반
방배동 이면 2층 빌딩
신축·개발 부지형 서울특별시 서초구 방배동 765-32 · 제3종일반주거지역 · 49년 8개월 매매 제시가 38 억원 토지 평당 8,591만원 · 연면적 평당 7,809만원 규모 · 개발 여력 매물 자료 · 서울시 조례 상한 현 연면적 지하 포함 49평 조례 상한 지상 250%…
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.09.26신축·개발 부지형
서울특별시 서초구 방배동 765-32 · 제3종일반주거지역 · 49년 8개월
매매 제시가
38억원
토지 평당 8,591만원 · 연면적 평당 7,809만원
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
대지 44평 × 용적률 250% = 신축 시 지상 연면적 상한. 현 연면적은 상한의 44%.
2F/B1 · 주차 0대 · 승강기 확인 필요
토지 평당가
8,591만원
38억 ÷ 44.2평
연면적 평당가
7,809만원
연면적 49평 (지하 포함)
용적률 반영 토지비
3,442만원
신축 상한 110평 기준
연식
49년
준공 기준
제3종일반주거지역 대지 44평, 조례상 지상 약 110평까지 지을 수 있는 49년 차 빌딩이다. 현 연면적 49평(지하 포함)은 상한의 44% 수준이라, 건물보다 토지 가치에 초점을 둔 신축·개발 검토 대상이다.
매매가 38억은 토지 평당 8,591만원, 신축 가능 연면적 평당 토지비 3,442만원이다. 명도 일정과 실제 설계 가능 규모(일조·주차·접도)를 먼저 확인하고 사업성을 계산할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 서초구 방배동 765-32 |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 신축·개발 부지형 |
| 대지면적 | 146.0㎡ (44.2평) |
| 연면적 | 161.0㎡ (48.7평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 · 조례 용적률 250% · 건폐율 50% |
| 규모 | 2F/B1 |
| 연식 | 49년 8개월 |
| 도로 | 세로(가) · 세로(8m 미만) |
| 주차 · 승강기 | 0대 · 승강기 확인 필요 |
투자 포인트
- 1용적률 여력조례 상한 250% 기준 지상 약 110평까지 가능. 현 연면적의 2.3배다.
- 2서초구 방배동 입지제3종일반주거지역 내 빌딩. 권역 수요는 현장 확인이 필요하다.
- 3세로(가) 접도세로(8m 미만)에 접한 필지다.
- 4동향 출입구출입 방향 기준 향이다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 38억 |
| 토지 평당가 | 대지 44.2평 | 8,591만원 |
| 연면적 평당가 | 연면적 48.7평 | 7,809만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 110평 | 3,442만원 |
| 서초구 중앙 토지단가 | 시트 내 1건 · 표본 부족 | — |
A신축 개발 — 조례 상한 250% 기준 근생·업무 신축. 설계 규모와 공사비로 사업성 검토
B토지 보유 + 임대 — 명도 전까지 현 건물 임대 운영, 개발 시점 선택
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 지상 용적률·층별 용도 (시트 연면적은 지하 포함)
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 건물 상태 — 준공 49년 차 — 방수·설비·내진·안전진단
- 공시지가·실거래 비교 — 개별공시지가와 인근 실거래 단가로 가격 재확인
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