명륜4가 이면 2층 빌딩
명륜4가 이면 2층 빌딩 DBRITZ PROPERTY PROPOSAL · 2026. 09.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.09.26신축급 즉시 운영형
서울특별시 종로구 명륜4가 54-2 · 제2종일반주거지역 · 2년 10개월
매매 제시가
20억원
토지 평당 6,450만원 · 연면적 평당 6,365만원
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
대지 31평 × 용적률 200% = 신축 시 지상 연면적 상한. 현 연면적은 상한의 51%.
2F · 주차 0대 · 승강기 확인 필요
토지 평당가
6,450만원
20억 ÷ 31.0평
연면적 평당가
6,365만원
연면적 31평 (지하 포함)
용적률 반영 토지비
3,225만원
신축 상한 62평 기준
연식
2년
준공 기준
준공 2년 차 2층 빌딩으로, 대수선 없이 바로 임대·사옥으로 쓸 수 있는 자산이다. 신축급 상태로 초기 투입 비용이 적다.
매매가 20억은 연면적 평당 6,365만원, 토지 평당 6,450만원이다. 신축 프리미엄이 반영된 가격인 만큼 실제 임대료로 수익률을 검증할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 종로구 명륜4가 54-2 |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 신축급 즉시 운영형 |
| 대지면적 | 102.5㎡ (31.0평) |
| 연면적 | 103.9㎡ (31.4평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 · 조례 용적률 200% · 건폐율 60% |
| 규모 | 2F |
| 연식 | 2년 10개월 |
| 도로 | 세로(불) · 세로(8m 미만) |
| 주차 · 승강기 | 0대 · 승강기 확인 필요 |
투자 포인트
- 1용적률 여력조례 상한 200% 기준 지상 약 62평까지 가능. 현 연면적의 2.0배다.
- 2신축급 상태준공 2년 차로 대수선·설비 교체 부담이 적다.
- 3진입 부담이 낮은 총액매매가 20억으로 개인·소형 법인도 접근 가능한 규모다.
- 4종로구 명륜4가 입지제2종일반주거지역 내 빌딩. 권역 수요는 현장 확인이 필요하다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 20억 |
| 토지 평당가 | 대지 31.0평 | 6,450만원 |
| 연면적 평당가 | 연면적 31.4평 | 6,365만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 62평 | 3,225만원 |
| 종로구 중앙 토지단가 | 시트 내 1건 · 표본 부족 | — |
A수익형 매수 — 렌트롤 기반 수익률 검증 후 매입가 산정
B법인 사옥 — 대수선 없이 즉시 입주 가능한 사옥
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 지상 용적률·층별 용도 (시트 연면적은 지하 포함)
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 차량 통행 불가 도로 — 신축 시 접도 요건(4m)·주차 설치 가능 여부
- 공시지가·실거래 비교 — 개별공시지가와 인근 실거래 단가로 가격 재확인
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