NEDIA ORIGINAL · 일반
남산동1가 이면 3층 빌딩
리모델링 밸류업형 서울특별시 중구 남산동1가 7-3 · 제3종일반주거지역 · 65년 11개월 매매 제시가 49 억원 토지 평당 1.21억 · 연면적 평당 6,838만원 규모 · 개발 여력 매물 자료 · 서울시 조례 상한 현 연면적 지하 포함 72평 조례 상한 지상 250% 101평…
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.09.26리모델링 밸류업형
서울특별시 중구 남산동1가 7-3 · 제3종일반주거지역 · 65년 11개월
매매 제시가
49억원
토지 평당 1.21억 · 연면적 평당 6,838만원
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
대지 41평 × 용적률 250% = 신축 시 지상 연면적 상한. 현 연면적은 상한의 71%.
3F/B1 · 주차 0대 · 승강기 확인 필요
토지 평당가
1.21억
49억 ÷ 40.6평
연면적 평당가
6,838만원
연면적 72평 (지하 포함)
용적률 반영 토지비
4,835만원
신축 상한 101평 기준
연식
65년
준공 기준
65년 차 3층 빌딩으로, 연면적은 조례 상한 대비 71% 수준이다. 신축보다 외관·설비 리모델링으로 임대 경쟁력을 높이는 밸류업 검토가 현실적이다.
매매가 49억은 토지 평당 1.21억, 연면적 평당 6,838만원이다. 같은 시트의 중구 매물 3건 중앙 토지단가(9,770만원)보다 24% 높다. 리모델링 비용과 공사 중 공실을 반영해 매입가를 판단할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 중구 남산동1가 7-3 |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 리모델링 밸류업형 |
| 대지면적 | 134.0㎡ (40.6평) |
| 연면적 | 237.0㎡ (71.7평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 · 조례 용적률 250% · 건폐율 50% |
| 규모 | 3F/B1 |
| 연식 | 65년 11개월 |
| 도로 | 세로(가) · 세로(8m 미만) |
| 주차 · 승강기 | 0대 · 승강기 확인 필요 |
투자 포인트
- 1용적률 여력조례 상한 250% 기준 지상 약 101평까지 가능. 현 연면적의 1.4배다.
- 2중구 남산동1가 입지제3종일반주거지역 내 빌딩. 권역 수요는 현장 확인이 필요하다.
- 3세로(가) 접도세로(8m 미만)에 접한 필지다.
- 4서향 출입구출입 방향 기준 향이다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 49억 |
| 토지 평당가 | 대지 40.6평 | 1.21억 |
| 연면적 평당가 | 연면적 71.7평 | 6,838만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 101평 | 4,835만원 |
| 중구 중앙 토지단가 | 시트 내 3건 | 9,770만원 |
A리모델링 밸류업 — 외관·설비 개선 후 임대료 상향
B사옥 + 임대 — 일부 층 직접 사용, 나머지 임대
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 지상 용적률·층별 용도 (시트 연면적은 지하 포함)
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 건물 상태 — 준공 65년 차 — 방수·설비·내진·안전진단
- 공시지가·실거래 비교 — 개별공시지가와 인근 실거래 단가로 가격 재확인
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