강서구 화곡동 소로변 3층 빌딩 매매 · 제시가 26억원 · 대지 67.2평
서울 강서구 화곡동 소로변 3층 빌딩 매물. 매매 제시가 26억원, 대지 67.2평. 매매 제시가는 실거래가격과 다릅니다.
안내이 글은 매물 정보를 소개하는 콘텐츠입니다. (주)디비리츠와 관계사가 해당 거래의 중개·자문에 참여할 수 있습니다. 가격과 조건은 변동될 수 있으며 투자 권유가 아닙니다.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.09.26기존 면적 보존형
서울특별시 강서구 화곡동 98-105 · 제2종일반주거지역 · 28년 1개월
매매 제시가
26억원
토지 평당 3,871만원 · 연면적 평당 1,750만원
대지 67평 × 용적률 200% = 신축 시 지상 연면적 상한. 현 연면적은 상한의 111%.
3F/B1 · 주차 4대 · 승강기 확인 필요
토지 평당가
3,871만원
26억 ÷ 67.2평
연면적 평당가
1,750만원
연면적 149평 (지하 포함)
용적률 반영 토지비
1,936만원
신축 상한 134평 기준
연식
28년
준공 기준
연면적 149평(지하 포함)이 조례상 신축 지상 상한 134평을 넘는 28년 차 빌딩이다. 지상 용적률이 현행 기준을 넘는 기존 건물일 가능성이 있어, 헐기보다 고쳐 쓰며 운영하는 보유형 매수자에게 맞다.
매매가 26억은 연면적 평당 1,750만원, 토지 평당 3,871만원이다. 건축물대장상 지상 용적률과 임대차 현황으로 실제 수익 구조를 확인할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 강서구 화곡동 98-105 |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 기존 면적 보존형 |
| 대지면적 | 222.0㎡ (67.2평) |
| 연면적 | 491.1㎡ (148.6평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 · 조례 용적률 200% · 건폐율 60% |
| 규모 | 3F/B1 |
| 연식 | 28년 1개월 |
| 도로 | 소로한면 · 소로(8~12m) |
| 주차 · 승강기 | 4대 · 승강기 확인 필요 |
투자 포인트
- 1현행 기준 초과 연면적연면적 149평은 조례 상한 지상 연면적 134평보다 크다(지하 포함).
- 2남동향 출입구채광과 전면 노출에 유리하다.
- 3진입 부담이 낮은 총액매매가 26억으로 개인·소형 법인도 접근 가능한 규모다.
- 4강서구 화곡동 입지제2종일반주거지역 내 빌딩. 권역 수요는 현장 확인이 필요하다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 26억 |
| 토지 평당가 | 대지 67.2평 | 3,871만원 |
| 연면적 평당가 | 연면적 148.6평 | 1,750만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 134평 | 1,936만원 |
| 강서구 중앙 토지단가 | 시트 내 1건 · 표본 부족 | — |
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 지상 용적률·층별 용도 (시트 연면적은 지하 포함)
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 기존 면적 유지 조건 — 대수선·용도변경 시 현 면적 인정 범위
- 공시지가·실거래 비교 — 개별공시지가와 인근 실거래 단가로 가격 재확인
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