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송파구 잠실동 중로변 코너 2층 빌딩 매매 · 제시가 43억원 · 대지 50.3평
서울 송파구 잠실동 중로변 코너 2층 빌딩 매물. 매매 제시가 43억원, 대지 50.3평. 매매 제시가는 실거래가격과 다릅니다.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.10.05리모델링 밸류업형
서울 송파구 잠실동 일대 · 제2종일반주거지역 · 13년
매매 제시가
43억원
토지 평당 8,557만원 · 연면적 평당 7,221만원
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
대지 50평 × 용적률 200% = 신축 시 지상 연면적 상한. 현 연면적은 상한의 59%.
2F · 주차 1대 · 승강기 확인 필요
용도지역 · 위치소재지 비공개
제2종일반주거지역
조례 용적률 200% · 건폐율 60%
대지 166.0㎡ (50.3평)
제2종일반주거지역중로각지 · 중로(12~25m)남서향 출입구접근성 편리
토지 평당가
8,557만원
43억 ÷ 50.3평
연면적 평당가
7,221만원
연면적 60평 (지하 포함)
용적률 반영 토지비
4,282만원
신축 상한 100평 기준
연식
13년
준공 기준
13년 차 2층 빌딩으로, 현 연면적 60평(지하 포함)은 상한의 59% 수준이다. 신축보다 외관·설비 리모델링으로 임대 경쟁력을 높이는 밸류업 검토가 현실적이다.
매매가 43억은 토지 평당 8,557만원, 연면적 평당 7,221만원이다. 같은 시트의 송파구 매물 4건 중앙 토지단가(9,241만원)보다 7% 낮다. 리모델링 비용과 공사 중 공실을 반영해 매입가를 판단할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 송파구 잠실동 일대 (지번 비공개) |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 리모델링 밸류업형 |
| 대지면적 | 166.0㎡ (50.3평) |
| 연면적 | 197.0㎡ (59.6평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 · 조례 용적률 200% · 건폐율 60% |
| 규모 · 구조 | 2F |
| 사용승인 · 연식 | 13년 |
| 도로 | 중로각지 · 중로(12~25m) |
| 주차 · 승강기 | 1대 · 승강기 확인 필요 |
투자 포인트
- 1중로변 입지중로(12~25m)에 접해 가시성·접근성이 좋다.
- 2코너 필지두 면 이상 도로에 접해 노출이 좋고 출입 동선을 나누기 쉽다.
- 3용적률 여력조례 상한 200% 기준 지상 약 100평까지 가능. 현 연면적의 1.7배다.
- 4공실 상태명도 부담 없이 바로 리모델링·직접 사용을 시작할 수 있다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 43억 |
| 토지 평당가 | 대지 50.3평 | 8,557만원 |
| 연면적 평당가 | 연면적 59.6평 | 7,221만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 100평 | 4,282만원 |
| 송파구 중앙 토지단가 | 시트 내 4건 | 9,241만원 |
A리모델링 밸류업 — 외관·설비 개선 후 임대료 상향
B사옥 + 임대 — 일부 층 직접 사용, 나머지 임대
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 지상 용적률·층별 용도 (시트 연면적은 지하 포함)
- 공실 사유·기간 — 공실 원인과 기간, 재임대 가능성
- 공시지가·실거래 비교 — 개별공시지가와 인근 실거래 단가로 가격 재확인
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