서초구 양재동 중로변 2층 빌딩 매매 · 제시가 70억원 · 대지 77.8평
서울 서초구 양재동 중로변 2층 빌딩 매물. 매매 제시가 70억원, 대지 77.8평. 매매 제시가는 실거래가격과 다릅니다.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.10.01신축·개발 부지형
서울특별시 서초구 양재동 274-3 · 마방로10길 30 · 제2종일반주거지역 · 36년 11개월
매매 제시가
70억원
토지 평당 8,994만원 · 연면적 평당 8,577만원
건폐율 58.24% · 연면적 82평(지하 포함). 상한까지 지상 약 77평 여력.
2F/B1 · 주차 2대 · 승강기 확인 필요
제2종일반주거지역
조례 용적률 200% · 건폐율 60%
대지 257.3㎡ (77.8평)
토지이음 ↗ · 지도 ↗ · 로드뷰 ↗ · R-DATA 건물정보 ↗
토지 평당가
8,994만원
70억 ÷ 77.8평
R-PRICE 대비
-6%
R-PRICE 74.5억 · 범위 66.9~83.5억
용적률 반영 토지비
4,497만원
신축 상한 156평 기준
연식
36년
준공 기준
제2종일반주거지역 대지 78평, 조례상 지상 약 156평까지 지을 수 있는 36년 차 빌딩이다. 현 용적률 100.62%는 조례 상한 200%의 50% 수준이라, 건물보다 토지 가치에 초점을 둔 신축·개발 검토 대상이다.
매매가 70억은 토지 평당 8,994만원, 신축 가능 연면적 평당 토지비 4,497만원이다. DBRITZ R-PRICE 74.5억보다 6% 낮아 가격 경쟁력이 있다. 명도 일정과 실제 설계 가능 규모(일조·주차·접도)를 먼저 확인하고 사업성을 계산할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 서초구 양재동 274-3 (마방로10길 30) |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 신축·개발 부지형 |
| 대지면적 | 257.3㎡ (77.8평) |
| 연면적 | 269.8㎡ (81.6평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 · 조례 용적률 200% · 건폐율 60% |
| 규모 · 구조 | 2F/B1 · 경량철골구조 |
| 사용승인 · 연식 | 1989.08.21 · 36년 11개월 |
| 건폐율 · 용적률 | 58.24% · 100.62% (건축물대장) |
| 도로 | 중로한면 · 중로(12~25m) |
| 주차 · 승강기 | 2대 · 승강기 확인 필요 |
투자 포인트
- 1R-PRICE보다 낮은 호가DBRITZ R-PRICE 74.5억 대비 6% 낮다 (교차검증 66.9~83.5억).
- 2중로변 입지중로(12~25m)에 접해 가시성·접근성이 좋다.
- 3용적률 여력현 용적률 100.62% → 조례 상한 200%. 지상 약 77평을 더 지을 수 있다.
- 4서초구 양재동 입지제2종일반주거지역 내 빌딩. 권역 수요는 현장 확인이 필요하다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 70억 |
| 토지 평당가 | 대지 77.8평 | 8,994만원 |
| 연면적 평당가 | 연면적 81.6평 | 8,577만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 156평 | 4,497만원 |
| 서초구 중앙 토지단가 | 시트 내 2건 · 표본 부족 | — |
| R-PRICE 교차검증 범위 | DBRITZ R-DATA | 66.9~83.5억 |
| R-PRICE 예측가 | 실거래·공시지가 기반 | 74.5억 |
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 층별 용도·위반건축물 여부
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 건물 상태 — 준공 36년 차 — 방수·설비·내진·안전진단
- 공시지가·실거래 — R-PRICE는 통계 참고가 — 인근 확정 실거래로 재확인
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