신설동 소로변 단층 건물
신설동 소로변 단층 건물 DBRITZ PROPERTY PROPOSAL · 2026. 09.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.09.26신축·개발 부지형
서울특별시 동대문구 신설동 104-12 · 제3종일반주거지역 · 61년 7개월
매매 제시가
25억원
토지 평당 5,815만원 · 연면적 평당 8,292만원
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
대지 43평 × 용적률 250% = 신축 시 지상 연면적 상한. 현 연면적은 상한의 28%.
1F · 주차 0대 · 승강기 확인 필요
토지 평당가
5,815만원
25억 ÷ 43.0평
연면적 평당가
8,292만원
연면적 30평 (지하 포함)
용적률 반영 토지비
2,326만원
신축 상한 107평 기준
연식
61년
준공 기준
제3종일반주거지역 대지 43평, 조례상 지상 약 107평까지 지을 수 있는 61년 차 건물이다. 현 연면적 30평(지하 포함)은 상한의 28% 수준이라, 건물보다 토지 가치에 초점을 둔 신축·개발 검토 대상이다.
매매가 25억은 토지 평당 5,815만원, 신축 가능 연면적 평당 토지비 2,326만원이다. 명도 일정과 실제 설계 가능 규모(일조·주차·접도)를 먼저 확인하고 사업성을 계산할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 동대문구 신설동 104-12 |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 신축·개발 부지형 |
| 대지면적 | 142.1㎡ (43.0평) |
| 연면적 | 99.7㎡ (30.1평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 · 조례 용적률 250% · 건폐율 50% |
| 규모 | 1F |
| 연식 | 61년 7개월 |
| 도로 | 소로한면 · 소로(8~12m) |
| 주차 · 승강기 | 0대 · 승강기 확인 필요 |
투자 포인트
- 1용적률 여력조례 상한 250% 기준 지상 약 107평까지 가능. 현 연면적의 3.6배다.
- 2진입 부담이 낮은 총액매매가 25억으로 개인·소형 법인도 접근 가능한 규모다.
- 3동대문구 신설동 입지제3종일반주거지역 내 건물. 권역 수요는 현장 확인이 필요하다.
- 4소로한면 접도소로(8~12m)에 접한 필지다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 25억 |
| 토지 평당가 | 대지 43.0평 | 5,815만원 |
| 연면적 평당가 | 연면적 30.1평 | 8,292만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 107평 | 2,326만원 |
| 동대문구 중앙 토지단가 | 시트 내 2건 · 표본 부족 | — |
A신축 개발 — 조례 상한 250% 기준 근생·업무 신축. 설계 규모와 공사비로 사업성 검토
B토지 보유 + 임대 — 명도 전까지 현 건물 임대 운영, 개발 시점 선택
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 지상 용적률·층별 용도 (시트 연면적은 지하 포함)
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 건물 상태 — 준공 61년 차 — 방수·설비·내진·안전진단
- 공시지가·실거래 비교 — 개별공시지가와 인근 실거래 단가로 가격 재확인
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