NEDIA ORIGINAL · 일반
동대문구 신설동 광대로변 코너 17층 빌딩 매매 · 제시가 146억원 · 대지 103.7평
서울 동대문구 신설동 광대로변 코너 17층 빌딩 매물. 매매 제시가 146억원, 대지 103.7평. 매매 제시가는 실거래가격과 다릅니다.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.09.26리모델링 밸류업형
서울특별시 동대문구 신설동 98-29 · 왕산로 16 · 일반상업지역 · 16년 10개월
매매 제시가
146억원
토지 평당 1.41억 · 연면적 평당 1,554만원
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
건폐율 56.59% · 연면적 939평(지하 포함). 상한까지 지상 약 32평 여력.
17F/B2 · 주차 0대 · 승강기 있음
용도지역 · 위치현장 사진·지적도는 링크로 확인
일반상업지역
조례 용적률 800% · 건폐율 60%
대지 342.8㎡ (103.7평)
일반상업지역광대세각 · 광대로(25m 이상)북서향 출입구접근성 보통
토지이음 ↗ · 지도 ↗ · 로드뷰 ↗ · R-DATA 건물정보 ↗
토지 평당가
1.41억
146억 ÷ 103.7평
연면적 평당가
1,554만원
연면적 939평 (지하 포함)
용적률 반영 토지비
1,760만원
신축 상한 830평 기준
연식
16년
준공 기준
16년 차 17층 빌딩으로, 현 용적률 768.94%는 조례 상한 800%의 96% 수준이다. 신축보다 외관·설비 리모델링으로 임대 경쟁력을 높이는 밸류업 검토가 현실적이다.
매매가 146억은 토지 평당 1.41억, 연면적 평당 1,554만원이다. 리모델링 비용과 공사 중 공실을 반영해 매입가를 판단할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 동대문구 신설동 98-29 (왕산로 16) |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 리모델링 밸류업형 |
| 대지면적 | 342.8㎡ (103.7평) |
| 연면적 | 3,105.4㎡ (939.4평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 조례 용적률 800% · 건폐율 60% |
| 규모 · 구조 | 17F/B2 · 철근콘크리트구조 |
| 사용승인 · 연식 | 2009.10.09 · 16년 10개월 |
| 건폐율 · 용적률 | 56.59% · 768.94% (건축물대장) |
| 도로 | 광대세각 · 광대로(25m 이상) |
| 주차 · 승강기 | 대장 12대 / 매물 0대 · 승강기 있음 |
투자 포인트
- 1광대로변 입지광대로(25m 이상)에 접해 가시성·접근성이 좋다.
- 2코너 필지두 면 이상 도로에 접해 노출이 좋고 출입 동선을 나누기 쉽다.
- 3대지 규모대지 104평. 도심에서 드문 크기로 개발·사옥 모두 판을 짜기 좋다.
- 4승강기 설치상층부 임대·사옥 활용에 유리하다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 146억 |
| 토지 평당가 | 대지 103.7평 | 1.41억 |
| 연면적 평당가 | 연면적 939.4평 | 1,554만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 830평 | 1,760만원 |
| 동대문구 중앙 토지단가 | 시트 내 1건 · 표본 부족 | — |
| R-PRICE | 이 건물은 미제공 | — |
A리모델링 밸류업 — 외관·설비 개선 후 임대료 상향
B사옥 + 임대 — 일부 층 직접 사용, 나머지 임대
확인사항 ■ 우선 확인
- 매매 대상 범위 — 17층 건물에 연면적 평당 1,554만원 — 건물 전체인지 일부 호실·지분인지 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 층별 용도·위반건축물 여부
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 공시지가·실거래 비교 — 개별공시지가와 인근 실거래 단가로 가격 재확인
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