NEDIA ORIGINAL · 일반
신림동 이면 코너 5층 빌딩
기존 면적 보존형 서울특별시 관악구 신림동 499-9 · 제3종일반주거지역 · 18년 8개월 매매 제시가 26 억원 토지 평당 5,726만원 · 연면적 평당 2,085만원 규모 · 개발 여력 매물 자료 · 서울시 조례 상한 현 연면적 지하 포함 125평 조례 상한 지상 250%…
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.09.26기존 면적 보존형
서울특별시 관악구 신림동 499-9 · 제3종일반주거지역 · 18년 8개월
매매 제시가
26억원
토지 평당 5,726만원 · 연면적 평당 2,085만원
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
대지 45평 × 용적률 250% = 신축 시 지상 연면적 상한. 현 연면적은 상한의 110%.
5F/B1 · 주차 3대 · 승강기 있음
토지 평당가
5,726만원
26억 ÷ 45.4평
연면적 평당가
2,085만원
연면적 125평 (지하 포함)
용적률 반영 토지비
2,292만원
신축 상한 113평 기준
연식
18년
준공 기준
연면적 125평(지하 포함)이 조례상 신축 지상 상한 113평을 넘는 18년 차 빌딩이다. 지상 용적률이 현행 기준을 넘는 기존 건물일 가능성이 있어, 헐기보다 고쳐 쓰며 운영하는 보유형 매수자에게 맞다.
매매가 26억은 연면적 평당 2,085만원, 토지 평당 5,726만원이다. 건축물대장상 지상 용적률과 임대차 현황으로 실제 수익 구조를 확인할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 관악구 신림동 499-9 |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 기존 면적 보존형 |
| 대지면적 | 150.0㎡ (45.4평) |
| 연면적 | 412.0㎡ (124.7평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 · 조례 용적률 250% · 건폐율 50% |
| 규모 | 5F/B1 |
| 연식 | 18년 8개월 |
| 도로 | 세각(가) · 세로(8m 미만) |
| 주차 · 승강기 | 3대 (기계식 3대) · 승강기 있음 |
투자 포인트
- 1코너 필지두 면 이상 도로에 접해 노출이 좋고 출입 동선을 나누기 쉽다.
- 2현행 기준 초과 연면적연면적 125평은 조례 상한 지상 연면적 113평보다 크다(지하 포함).
- 3승강기 설치상층부 임대·사옥 활용에 유리하다.
- 4임대 운영 중매입 즉시 임대수입이 발생한다. 렌트롤로 실제 수익률을 확인해야 한다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 26억 |
| 토지 평당가 | 대지 45.4평 | 5,726만원 |
| 연면적 평당가 | 연면적 124.7평 | 2,085만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 113평 | 2,292만원 |
| 관악구 중앙 토지단가 | 시트 내 1건 · 표본 부족 | — |
A보유형 임대 운영 — 기존 면적 유지, 부분 리모델링으로 임대료 방어
B실사용 + 임대 — 일부 층 사옥 사용, 나머지 임대로 운영비 보전
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 지상 용적률·층별 용도 (시트 연면적은 지하 포함)
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 기존 면적 유지 조건 — 대수선·용도변경 시 현 면적 인정 범위
- 공시지가·실거래 비교 — 개별공시지가와 인근 실거래 단가로 가격 재확인
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