NEDIA ORIGINAL · 일반
송파구 송파동 중로변 코너 5층 상가빌딩 매매 · 제시가 100억원 · 대지 144.3평
서울 송파구 송파동 중로변 코너 5층 상가빌딩 매물. 매매 제시가 100억원, 대지 144.3평. 매매 제시가는 실거래가격과 다릅니다.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.10.05기존 면적 보존형
서울 송파구 송파동 일대 · 제2종일반주거지역 · 35년 8개월
매매 제시가
100억원
토지 평당 6,930만원 · 연면적 평당 2,288만원
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
대지 144평 × 용적률 200% = 신축 시 지상 연면적 상한. 현 연면적은 상한의 151%.
5F/B1 · 주차 9대 · 승강기 있음
용도지역 · 위치소재지 비공개
제2종일반주거지역
조례 용적률 200% · 건폐율 60%
대지 477.0㎡ (144.3평)
제2종일반주거지역중로각지 · 중로(12~25m)남동향 출입구접근성 편리
토지 평당가
6,930만원
100억 ÷ 144.3평
연면적 평당가
2,288만원
연면적 437평 (지하 포함)
용적률 반영 토지비
3,465만원
신축 상한 289평 기준
연식
35년
준공 기준
연면적 437평(지하 포함)이 조례상 신축 지상 상한 289평을 넘는 35년 차 상가빌딩이다. 지상 용적률이 현행 기준을 넘는 기존 건물일 가능성이 있어, 헐기보다 고쳐 쓰며 운영하는 보유형 매수자에게 맞다.
매매가 100억은 연면적 평당 2,288만원, 토지 평당 6,930만원이다. 같은 시트의 송파구 매물 4건 중앙 토지단가(9,241만원)보다 25% 낮다. 건축물대장상 지상 용적률과 임대차 현황으로 실제 수익 구조를 확인할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 송파구 송파동 일대 (지번 비공개) |
|---|---|
| 유형 | 상가건물 · 기존 면적 보존형 |
| 대지면적 | 477.0㎡ (144.3평) |
| 연면적 | 1,445.0㎡ (437.1평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 · 조례 용적률 200% · 건폐율 60% |
| 규모 · 구조 | 5F/B1 |
| 사용승인 · 연식 | 35년 8개월 |
| 도로 | 중로각지 · 중로(12~25m) |
| 주차 · 승강기 | 9대 · 승강기 있음 |
투자 포인트
- 1중로변 입지중로(12~25m)에 접해 가시성·접근성이 좋다.
- 2코너 필지두 면 이상 도로에 접해 노출이 좋고 출입 동선을 나누기 쉽다.
- 3현행 기준 초과 연면적연면적 437평은 조례 상한 지상 연면적 289평보다 크다(지하 포함).
- 4대지 규모대지 144평. 도심에서 드문 크기로 개발·사옥 모두 판을 짜기 좋다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 100억 |
| 토지 평당가 | 대지 144.3평 | 6,930만원 |
| 연면적 평당가 | 연면적 437.1평 | 2,288만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 289평 | 3,465만원 |
| 송파구 중앙 토지단가 | 시트 내 4건 | 9,241만원 |
A보유형 임대 운영 — 기존 면적 유지, 부분 리모델링으로 임대료 방어
B실사용 + 임대 — 일부 층 사옥 사용, 나머지 임대로 운영비 보전
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 지상 용적률·층별 용도 (시트 연면적은 지하 포함)
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 건물 상태 — 준공 35년 차 — 방수·설비·내진·안전진단
- 기존 면적 유지 조건 — 대수선·용도변경 시 현 면적 인정 범위
- 공시지가·실거래 비교 — 개별공시지가와 인근 실거래 단가로 가격 재확인
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