NEDIA ORIGINAL · 일반
서교동 이면 코너 5층 빌딩
신축급 즉시 운영형 서울특별시 마포구 서교동 484-18 · 제2종일반주거지역 · 1년 1개월 매매 제시가 57 억원 토지 평당 1.02억 · 연면적 평당 4,439만원 규모 · 개발 여력 매물 자료 · 서울시 조례 상한 현 연면적 지하 포함 128평 조례 상한 지상 200%…
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.09.26신축급 즉시 운영형
서울특별시 마포구 서교동 484-18 · 제2종일반주거지역 · 1년 1개월
매매 제시가
57억원
토지 평당 1.02억 · 연면적 평당 4,439만원
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
대지 56평 × 용적률 200% = 신축 시 지상 연면적 상한. 현 연면적은 상한의 115%.
5F · 주차 3대 · 승강기 있음
토지 평당가
1.02억
57억 ÷ 55.9평
연면적 평당가
4,439만원
연면적 128평 (지하 포함)
용적률 반영 토지비
5,093만원
신축 상한 112평 기준
연식
1년
준공 기준
준공 1년 차 5층 빌딩으로, 대수선 없이 바로 임대·사옥으로 쓸 수 있는 자산이다. 승강기·주차 3대를 갖췄다.
매매가 57억은 연면적 평당 4,439만원, 토지 평당 1.02억이다. 같은 시트의 마포구 매물 5건 중앙 토지단가(1.02억)보다 0% 낮다. 신축 프리미엄이 반영된 가격인 만큼 실제 임대료로 수익률을 검증할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 마포구 서교동 484-18 |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 신축급 즉시 운영형 |
| 대지면적 | 185.0㎡ (55.9평) |
| 연면적 | 424.0㎡ (128.4평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 · 조례 용적률 200% · 건폐율 60% |
| 규모 | 5F |
| 연식 | 1년 1개월 |
| 도로 | 세각(가) · 세로(8m 미만) |
| 주차 · 승강기 | 3대 · 승강기 있음 |
투자 포인트
- 1코너 필지두 면 이상 도로에 접해 노출이 좋고 출입 동선을 나누기 쉽다.
- 2신축급 상태준공 1년 차로 대수선·설비 교체 부담이 적다.
- 3승강기 설치상층부 임대·사옥 활용에 유리하다.
- 4임대 운영 중매입 즉시 임대수입이 발생한다. 렌트롤로 실제 수익률을 확인해야 한다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 57억 |
| 토지 평당가 | 대지 55.9평 | 1.02억 |
| 연면적 평당가 | 연면적 128.4평 | 4,439만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 112평 | 5,093만원 |
| 마포구 중앙 토지단가 | 시트 내 5건 | 1.02억 |
A수익형 매수 — 렌트롤 기반 수익률 검증 후 매입가 산정
B법인 사옥 — 대수선 없이 즉시 입주 가능한 사옥
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 지상 용적률·층별 용도 (시트 연면적은 지하 포함)
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 공시지가·실거래 비교 — 개별공시지가와 인근 실거래 단가로 가격 재확인
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