NEDIA ORIGINAL · 일반
가락동 광대로변 코너 단층 건물
신축·개발 부지형 서울특별시 송파구 가락동 146-2 · 제3종일반주거지역 · 34년 2개월 매매 제시가 103 억원 토지 평당 9,959만원 · 연면적 평당 2.00억 규모 · 개발 여력 매물 자료 · 서울시 조례 상한 현 연면적 지하 포함 52평 조례 상한 지상 250% 259평…
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.09.26신축·개발 부지형
서울특별시 송파구 가락동 146-2 · 제3종일반주거지역 · 34년 2개월
매매 제시가
103억원
토지 평당 9,959만원 · 연면적 평당 2.00억
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
대지 103평 × 용적률 250% = 신축 시 지상 연면적 상한. 현 연면적은 상한의 20%.
1F · 주차 0대 · 승강기 확인 필요
토지 평당가
9,959만원
103억 ÷ 103.4평
연면적 평당가
2.00억
연면적 52평 (지하 포함)
용적률 반영 토지비
3,982만원
신축 상한 259평 기준
연식
34년
준공 기준
제3종일반주거지역 대지 103평, 조례상 지상 약 259평까지 지을 수 있는 34년 차 건물이다. 현 연면적 52평(지하 포함)은 상한의 20% 수준이라, 건물보다 토지 가치에 초점을 둔 신축·개발 검토 대상이다.
매매가 103억은 토지 평당 9,959만원, 신축 가능 연면적 평당 토지비 3,982만원이다. 명도 일정과 실제 설계 가능 규모(일조·주차·접도)를 먼저 확인하고 사업성을 계산할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 송파구 가락동 146-2 |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 신축·개발 부지형 |
| 대지면적 | 342.0㎡ (103.4평) |
| 연면적 | 170.0㎡ (51.6평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 · 조례 용적률 250% · 건폐율 50% |
| 규모 | 1F |
| 연식 | 34년 2개월 |
| 도로 | 광대소각 · 광대로(25m 이상) |
| 주차 · 승강기 | 0대 · 승강기 확인 필요 |
투자 포인트
- 1광대로변 입지광대로(25m 이상)에 접해 가시성·접근성이 좋다.
- 2코너 필지두 면 이상 도로에 접해 노출이 좋고 출입 동선을 나누기 쉽다.
- 3용적률 여력조례 상한 250% 기준 지상 약 259평까지 가능. 현 연면적의 5.0배다.
- 4대지 규모대지 103평. 도심에서 드문 크기로 개발·사옥 모두 판을 짜기 좋다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 103억 |
| 토지 평당가 | 대지 103.4평 | 9,959만원 |
| 연면적 평당가 | 연면적 51.6평 | 2.00억 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 259평 | 3,982만원 |
| 송파구 중앙 토지단가 | 시트 내 1건 · 표본 부족 | — |
A신축 개발 — 조례 상한 250% 기준 근생·업무 신축. 설계 규모와 공사비로 사업성 검토
B토지 보유 + 임대 — 명도 전까지 현 건물 임대 운영, 개발 시점 선택
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 지상 용적률·층별 용도 (시트 연면적은 지하 포함)
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 건물 상태 — 준공 34년 차 — 방수·설비·내진·안전진단
- 공시지가·실거래 비교 — 개별공시지가와 인근 실거래 단가로 가격 재확인
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