30억 꼬마빌딩, 수익률 3~5%면 월세와 대출은 얼마?…RTI로 따져본 실전 시나리오
30억원대 꼬마빌딩을 계획한다면 먼저 따져볼 숫자는 월세와 대출 한도다. 표면 임대수익률 3~5%를 가정해 RTI 1.5배 기준으로 계산해 보면, 같은 30억원 건물이라도 필요한 자기자본은 8억원대에서 17억원대까지 벌어진다. 수익률 3~5%면 월세는 750만~1250만원 표면…
30억원대 꼬마빌딩을 계획한다면 먼저 따져볼 숫자는 월세와 대출 한도다. 표면 임대수익률 3~5%를 가정해 RTI 1.5배 기준으로 계산해 보면, 같은 30억원 건물이라도 필요한 자기자본은 8억원대에서 17억원대까지 벌어진다.
수익률 3~5%면 월세는 750만~1250만원
표면 임대수익률은 연간 임대료를 매매가로 나눈 값이다. 매매가 30억원 건물에 3~5%를 적용하면 연 임대료는 9000만~1억5000만원, 월 임대료는 750만~1250만원이 된다. 보증금은 통상적인 수준으로 월세의 10개월치를 가정했다.
| 표면 수익률 | 연 임대료 | 월 임대료 | 보증금(가정) |
|---|---|---|---|
| 3% | 9,000만원 | 750만원 | 7,500만원 |
| 4% | 12,000만원 | 1,000만원 | 10,000만원 |
| 5% | 15,000만원 | 1,250만원 | 12,500만원 |
다만 이 수익률이 그대로 손에 남는 것은 아니다. 취득세 등 부대비용(매매가의 약 6% 가정)을 더하면 총투자비는 31억8000만원이 되고, 공실(5%)과 관리·수선·보험 등 운영비(15%)를 빼면 순영업소득(NOI)은 임대료의 약 81% 수준으로 줄어든다. 표면 수익률 4%짜리 건물의 실질 수익률(NOI÷총투자비)은 3.05%에 그친다.
대출 한도는 담보보다 '월세'가 정한다
상업용 건물 대출에서 자주 막히는 지점이 임대업 이자상환비율(RTI)이다. RTI는 연간 임대소득을 연간 대출이자로 나눈 값으로, 비주택 임대업은 1.5배 이상이 기준이다. 연 임대료가 1억2000만원이면 연 이자가 8000만원을 넘지 않는 범위에서만 대출이 나온다는 뜻이다. 최근에는 금융권이 대출 연장 때도 RTI를 엄격하게 적용하면서 이 기준이 더 중요해졌다.
계산식은 간단하다. 대출 한도 = 연 임대료 ÷ RTI ÷ 대출금리. 금리 4.5%, RTI 1.5배를 적용한 30억원 건물의 시나리오는 다음과 같다.
| 표면 수익률 | RTI 대출 한도(매매가 대비) | 필요 자기자본 | 월 이자 | 월 순현금흐름 | 현금수익률 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3% | 13.3억원 (44%) | 17.7억원 | 500만원 | 106만원 | 0.72% |
| 4% | 17.8억원 (59%) | 13.0억원 | 667만원 | 141만원 | 1.30% |
| 5% | 22.2억원 (74%) | 8.3억원 | 833만원 | 176만원 | 2.54% |
30억 건물 수익률별 월 현금흐름 (RTI 1.5배·금리 4.5%, 만원)
※ 매매가 30억원, 취득 부대비용 6%, 보증금 월세 10개월치, 공실 5%, 운영비 15%, 이자만 상환 가정. 자기자본 = 총투자비 − 대출 − 보증금.
수익률 3% 건물은 대출이 13억원대에 그쳐 자기자본이 17억원 넘게 필요하고, 매달 손에 남는 돈은 약 106만원이다. 같은 30억원이라도 수익률 5% 건물은 대출이 22억원대까지 계산돼 자기자본이 8억원대로 줄어든다. 결국 30억원대 건물의 실제 진입 비용은 매매가보다 월세 수준이 좌우한다.
RTI를 최대치까지 채워 빌리면 이자는 항상 임대료의 3분의 2가 된다. 대출을 많이 받을수록 자기자본은 줄지만, 공실이나 운영비가 조금만 늘어도 현금흐름이 마이너스로 돌아설 수 있는 구조다.
금리 1.5%p 차이에 자기자본 5억원 넘게 달라진다
RTI 기준에서는 금리가 오르면 대출 한도가 줄어든다. 표면 수익률 4%(월세 1000만원) 건물을 기준으로 금리별 변화를 계산하면 다음과 같다.
| 대출금리 | RTI 대출 한도 | 필요 자기자본 | 월 이자 | 월 순현금흐름 |
|---|---|---|---|---|
| 4.0% | 20.0억원 | 10.8억원 | 667만원 | 141만원 |
| 4.5% | 17.8억원 | 13.0억원 | 667만원 | 141만원 |
| 5.0% | 16.0억원 | 14.8억원 | 667만원 | 141만원 |
| 5.5% | 14.5억원 | 16.3억원 | 667만원 | 141만원 |
금리가 4.0%에서 5.5%로 오르면 대출 한도는 20억원에서 14억5000만원대로 줄고, 필요 자기자본은 10억8000만원에서 16억원대로 늘어난다. 업계에서는 꼬마빌딩 대출금리가 신용이 좋아도 연 4%대, 조건에 따라 5%대까지 올라간다고 본다. 최근 미국 국채금리 급등으로 금리 경로가 불확실해진 만큼 금리 조건별로 자금 계획을 미리 세워 둘 필요가 있다.
RTI 2.0배로 보수적으로 잡으면
은행 심사나 본인 기준을 더 보수적으로 잡아 RTI 2.0배를 적용하면 대출은 줄고 현금흐름은 늘어난다.
| 표면 수익률 | 대출 한도 | 필요 자기자본 | 월 순현금흐름 | 현금수익률 |
|---|---|---|---|---|
| 3% | 10.0억원 | 21.1억원 | 231만원 | 1.31% |
| 4% | 13.3억원 | 17.5억원 | 307만원 | 2.11% |
| 5% | 16.7억원 | 13.9억원 | 384만원 | 3.32% |
대출 규모를 줄이면 매달 남는 돈은 두 배 이상 늘지만, 그만큼 자기자본이 3억~5억원 넘게 더 필요하다. 어떤 RTI 수준을 택할지는 보유 현금과 공실 위험을 견딜 여력에 따라 달라진다.
계산할 때 놓치기 쉬운 것들
① LTV 한도 — RTI로 계산한 금액이 커도 담보인정비율(LTV)과 감정가에 따라 실제 대출은 더 적을 수 있다. 수익률 5% 시나리오의 대출(매매가의 74%)은 실제로는 받기 어려울 수 있다.
② 실제 임대료 — 매도자가 제시하는 수익률이 현재 임대료 기준인지, 공실을 채웠다고 가정한 수치인지 확인해야 한다.
③ 보증금 — 보증금은 자기자본을 줄여 주지만 돌려줘야 할 돈이다.
④ 세금 — 취득세 외에 보유세, 임대소득세, 향후 양도세는 이 계산에 포함되지 않았다.
내 조건으로 바로 계산해 보기
디비리츠의 꼬마빌딩 실전 투자 계산기에서는 위 계산을 원하는 조건으로 바로 해 볼 수 있다. 매매가, 보증금, 월 임대료, 관리비 수입을 입력하고 공실률·운영비율·대출금리·RTI·기대 수익률(Cap Rate)을 슬라이더로 조정하면 RTI 대출 한도, 필요 자기자본, NOI, 현금수익률(CoC), 월 순현금흐름이 실시간으로 계산된다. RTI 1.5배·1.75배·2.0배 시나리오 비교표와 계산 공식 풀이도 함께 나온다.
이 기사의 수익률 4% 시나리오를 그대로 열려면 아래 버튼을 누르면 된다. 매매가 30억원, 보증금 1억원, 월세 1000만원, RTI 1.5배가 입력된 상태로 열리며, 금리나 공실률을 바꿔 가며 내 조건에 맞는지 확인할 수 있다. 계산 결과는 링크로 공유할 수도 있다.
본 콘텐츠는 디비리츠 알데이터 서비스를 소개하는 광고입니다.
본문의 수치는 매매가 30억원과 표면 수익률 3~5%를 가정한 예시 계산이며 실제 건물의 임대료나 실거래가가 아닙니다. 실제 대출 한도와 금리는 금융기관 심사, 담보 평가, 차주 조건에 따라 달라집니다. 본 콘텐츠는 정보 제공 목적이며 특정 부동산의 매수·매도나 투자를 권유하지 않습니다. 투자 결정 전 세무·금융·법무 전문가와 상의하시기 바랍니다.
