강남구 역삼동 소로변 4층 상가주택 매매 · 제시가 100억원 · 대지 116평
서울 강남구 역삼동 소로변 4층 상가주택 매물. 매매 제시가 100억원, 대지 116평. 매매 제시가는 실거래가격과 다릅니다.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.09.26기존 면적 보존형
서울특별시 강남구 역삼동 658-12 · 봉은사로30길 17 · 제1종일반주거지역 · 연식 확인 필요
매매 제시가
100억원
토지 평당 8,618만원 · 연면적 평당 4,197만원
건폐율 53.6% · 연면적 238평(지하 포함). 현 용적률이 상한을 넘어 신축 시 지상 면적 약 25% 감소.
4F · 주차 8대 · 승강기 있음
제1종일반주거지역
조례 용적률 150% · 건폐율 60%
대지 383.6㎡ (116.0평)
토지이음 ↗ · 지도 ↗ · 로드뷰 ↗ · R-DATA 건물정보 ↗
토지 평당가
8,618만원
100억 ÷ 116.0평
R-PRICE 대비
-35%
R-PRICE 154.4억 · 범위 129.3~154.4억
용적률 반영 토지비
5,745만원
신축 상한 174평 기준
연식
26년
준공 기준
용적률 198.9%로 조례 상한 150%를 넘는 26년 차 상가주택이다. 새로 지으면 지상 면적이 약 25% 줄어, 헐기보다 고쳐 쓰며 운영하는 보유형 매수자에게 맞다.
매매가 100억은 연면적 평당 4,197만원, 토지 평당 8,618만원이다. 같은 시트의 강남구 매물 16건 중앙 토지단가(1.91억)보다 55% 낮다. DBRITZ R-PRICE 154.4억보다 35% 낮아 가격 경쟁력이 있다. 건축물대장상 지상 용적률과 임대차 현황으로 실제 수익 구조를 확인할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 강남구 역삼동 658-12 (봉은사로30길 17) |
|---|---|
| 유형 | 상가주택 · 기존 면적 보존형 |
| 대지면적 | 383.6㎡ (116.0평) |
| 연면적 | 787.7㎡ (238.3평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제1종일반주거지역 · 조례 용적률 150% · 건폐율 60% |
| 규모 · 구조 | 4F · 철근콘크리트구조 |
| 사용승인 · 연식 | 2000.10.11 · 26년 |
| 건폐율 · 용적률 | 53.6% · 198.9% (건축물대장) |
| 도로 | 소로한면 · 소로(8~12m) |
| 주차 · 승강기 | 8대 · 승강기 있음 |
투자 포인트
- 1R-PRICE보다 낮은 호가DBRITZ R-PRICE 154.4억 대비 35% 낮다 (교차검증 129.3~154.4억).
- 2현행 기준 초과 연면적용적률 198.9%로 조례 상한 150%보다 크다. 지금 규모는 다시 짓기 어렵다.
- 3대지 규모대지 116평. 도심에서 드문 크기로 개발·사옥 모두 판을 짜기 좋다.
- 4토지단가 경쟁력같은 시트 강남구 매물 중앙 토지단가보다 55% 낮다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 100억 |
| 토지 평당가 | 대지 116.0평 | 8,618만원 |
| 연면적 평당가 | 연면적 238.3평 | 4,197만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 174평 | 5,745만원 |
| 강남구 중앙 토지단가 | 시트 내 16건 | 1.91억 |
| R-PRICE 교차검증 범위 | DBRITZ R-DATA | 129.3~154.4억 |
| R-PRICE 예측가 | 실거래·공시지가 기반 | 154.4억 |
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 층별 용도·위반건축물 여부
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 주택 포함 세금 — 매수자 주택 수에 따른 취득세·양도세, 실거주 요건
- 기존 면적 유지 조건 — 대수선·용도변경 시 현 면적 인정 범위
- 공시지가·실거래 — R-PRICE는 통계 참고가 — 인근 확정 실거래로 재확인
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