신사동 이면 코너 3층 연립주택
신축·개발 부지형 서울 강남구 신사동 일대 · 논현로160길 인근 · 제2종일반주거지역 · 연식 확인 필요 매매 제시가 369 억원 토지 평당 1.31억 · 연면적 평당 6,865만원 규모 · 개발 여력 매물 자료 · 서울시 조례 상한 현 용적률 건축물대장 135.2% 조례 상한…
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.10.05신축·개발 부지형
서울 강남구 신사동 일대 · 논현로160길 인근 · 제2종일반주거지역 · 연식 확인 필요
매매 제시가
369억원
토지 평당 1.31억 · 연면적 평당 6,865만원
건폐율 47.78% · 연면적 538평(지하 포함). 상한까지 지상 약 182평 여력.
3F/B1 · 주차 11대 · 승강기 확인 필요
제2종일반주거지역
조례 용적률 200% · 건폐율 60%
대지 929.7㎡ (281.2평)
토지 평당가
1.31억
369억 ÷ 281.2평
연면적 평당가
6,865만원
연면적 538평 (지하 포함)
용적률 반영 토지비
6,560만원
신축 상한 562평 기준
연식
35년
준공 기준
제2종일반주거지역 대지 281평, 조례상 지상 약 562평까지 지을 수 있는 35년 차 연립주택이다. 현 용적률 135.2%는 조례 상한 200%의 68% 수준이라, 건물보다 토지 가치에 초점을 둔 신축·개발 검토 대상이다.
매매가 369억은 토지 평당 1.31억, 신축 가능 연면적 평당 토지비 6,560만원이다. 명도 일정과 실제 설계 가능 규모(일조·주차·접도)를 먼저 확인하고 사업성을 계산할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 강남구 신사동 일대 · 논현로160길 인근 (지번 비공개) |
|---|---|
| 유형 | 일반주택 · 신축·개발 부지형 |
| 대지면적 | 929.7㎡ (281.2평) |
| 연면적 | 1,776.9㎡ (537.5평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 · 조례 용적률 200% · 건폐율 60% |
| 규모 · 구조 | 3F/B1 · 철근콘크리트구조 |
| 사용승인 · 연식 | 1991년 · 35년 |
| 건폐율 · 용적률 | 47.78% · 135.2% (건축물대장) |
| 도로 | 세각(가) · 세로(8m 미만) |
| 주차 · 승강기 | 11대 · 승강기 확인 필요 |
투자 포인트
- 1코너 필지두 면 이상 도로에 접해 노출이 좋고 출입 동선을 나누기 쉽다.
- 2용적률 여력현 용적률 135.2% → 조례 상한 200%. 지상 약 182평을 더 지을 수 있다.
- 3대지 규모대지 281평. 도심에서 드문 크기로 개발·사옥 모두 판을 짜기 좋다.
- 4주차 11대업무·근생 임차인 유치에 유리한 주차 여건이다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 369억 |
| 토지 평당가 | 대지 281.2평 | 1.31억 |
| 연면적 평당가 | 연면적 537.5평 | 6,865만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 562평 | 6,560만원 |
| R-PRICE | 이 건물은 미제공 | — |
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 공동주택(연립 6세대) — 대장상 연립주택 — 세대별 구분소유 여부, 전 세대 일괄 매도 조건 확인
- 건축물대장 확인 — 층별 용도·위반건축물 여부
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 건물 상태 — 준공 35년 차 — 방수·설비·내진·안전진단
- 주택 포함 세금 — 매수자 주택 수에 따른 취득세·양도세, 실거주 요건
- 공시지가·실거래 비교 — 개별공시지가와 인근 실거래 단가로 가격 재확인
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