효창공원앞역 북측 도심복합 후보지…4,040가구 공급, 열쇠는 주민 동의율

서울 용산구 효창공원앞역 북측 저층 주거지가 도심 공공주택 복합사업 후보지에 이름을 올렸다. 정부는 약 9만3,262㎡ 부지에 4,040가구를 공급하고 2030년 하반기 착공을 목표로 한다. 후보지 발표 직후 입주권을 기대하는 소형 빌라 매수 문의가 몰리고 있지만, 지구지정에 필요한 동의율은 후보지 선정 때보다 훨씬 높아 사업의 향방은 아직 열려 있다.

1. 후보지 개요: 정비사업 사이에 남은 마지막 저층 주거지

대상지는 6호선 효창공원앞역과 효창원로에 접한 북측 일대다. 면적은 약 9만3,262㎡로 평으로 환산하면 약 2만8,200평이고, 4,040가구를 짓는 계획을 단순 계산하면 1ha당 약 433가구 밀도다. 서쪽 효창원로변에는 카페와 음식점 등 상가가 늘어서 있지만 안쪽 골목으로 들어가면 붉은 벽돌의 노후 다세대·원룸 건물이 촘촘하다. 북쪽으로는 숙명여대가 있어 대학생 임대 수요가 두터운 주거지다.

현장에는 준공 10년 안팎의 신축 원룸이 노후 건물 사이에 섞여 있고, 미술관·사회복지관·골프연습장 같은 비주거시설과 경사가 가파른 골목도 있다. 신축과 구축이 섞였다는 점은 이 지역의 민간 정비가 오랫동안 어려웠던 배경이기도 하다. 노후도 요건을 맞추기 어려웠기 때문이다.

2. 주변은 이미 정비사업 러시

대상지 주변은 사실상 정비사업으로 둘러싸여 있다. 서쪽에서는 효창공원앞 역세권 도시정비형 재개발이, 동쪽에서는 원효로1가 역세권 도시정비형 재개발이 진행 중이다. 남쪽 역시 도심 공공주택 복합지구로 지정돼 사업 절차를 밟고 있다. 이번 북측 후보지는 이 사업지들 사이에 마지막까지 남아 있던 대규모 저층 주거지로 볼 수 있다. 사업이 성사되면 역 주변 일대가 하나의 대규모 신주거 벨트로 이어지는 구도다.

3. 소형 빌라 시장: 입주권 기대에 호가 12억원

후보지 발표 이후 시장 반응은 빠르다. 현지 중개업소에 따르면 입주권 가능성을 기대하는 대지지분 5~6평 규모 빌라가 현재 12억원 수준에 거래되고 있고, 가격이 이미 많이 올랐는데도 위치 경쟁력 때문에 매수 문의가 이어진다. 대지지분 기준으로 환산하면 평당 약 2.0억~2.4억원이다. 다만 이는 건물이 포함된 가격이며 순수 토지가격과는 다르다.

현장의 반응은 엇갈린다. 중개업소 일각에서는 후보지 소식을 가장 반기는 쪽이 빌라 투자자라고 말한다. 반면 원주민과 신축 원룸 소유주, 토지를 많이 가진 소유자 중에는 개발에 부정적인 이들이 적지 않다는 전언이 나온다. 소유 구조가 복잡하고 신축 건물이 섞여 있어 이해관계가 크게 갈리는 지역이다.

4. 최대 변수는 동의율: 30%에서 2/3로

후보지 선정 단계에서는 주민 의향률 30%가 요구됐다. 그러나 도심 공공주택 복합지구로 지정되려면 토지등소유자 3분의 2 이상, 토지면적 2분의 1 이상의 동의를 확보해야 한다. 소유자 기준으로는 문턱이 30%에서 약 66.7%로, 두 배를 훌쩍 넘는다. 신축 원룸 소유자나 대지 소유 면적이 큰 소유자의 반대가 이어지면 동의율 확보가 쉽지 않을 수 있다. 전문가들도 과거 이 일대에서 주민 반대로 개발이 무산된 전례를 들어 실제 사업 진행 여부는 지켜봐야 한다고 말한다.

5. 입지 평가와 투자 체크포인트

입지 경쟁력 자체는 높게 평가된다. 6호선 효창공원앞역을 이용할 수 있고 용산 도심과 가까워 직주근접을 기대할 수 있으며, 향후 용산국제업무지구 개발에 따른 수혜 가능성도 거론된다. 그러나 투자 관점에서는 다음 사항을 먼저 확인할 필요가 있다.

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