NEDIA ORIGINAL · 일반
용산구 이태원동 이면 3층 빌딩 매매 · 제시가 80억원 · 대지 35.4평
서울 용산구 이태원동 이면 3층 빌딩 매물. 매매 제시가 80억원, 대지 35.4평. 매매 제시가는 실거래가격과 다릅니다.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.10.01리모델링 밸류업형
서울특별시 용산구 이태원동 61 · 제2종일반주거지역 · 58년 7개월
매매 제시가
80억원
토지 평당 2.26억 · 연면적 평당 1.39억
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
대지 35평 × 용적률 200% = 신축 시 지상 연면적 상한. 현 연면적은 상한의 81%.
3F · 주차 0대 · 승강기 확인 필요
토지 평당가
2.26억
80억 ÷ 35.4평
연면적 평당가
1.39억
연면적 57평 (지하 포함)
용적률 반영 토지비
1.13억
신축 상한 71평 기준
연식
58년
준공 기준
58년 차 3층 빌딩으로, 현 연면적 57평(지하 포함)은 상한의 81% 수준이다. 신축보다 외관·설비 리모델링으로 임대 경쟁력을 높이는 밸류업 검토가 현실적이다.
매매가 80억은 토지 평당 2.26억, 연면적 평당 1.39억이다. 리모델링 비용과 공사 중 공실을 반영해 매입가를 판단할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 용산구 이태원동 61 |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 리모델링 밸류업형 |
| 대지면적 | 117.0㎡ (35.4평) |
| 연면적 | 189.8㎡ (57.4평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 · 조례 용적률 200% · 건폐율 60% |
| 규모 · 구조 | 3F |
| 사용승인 · 연식 | 58년 7개월 |
| 도로 | 세로(가) · 세로(8m 미만) |
| 주차 · 승강기 | 0대 · 승강기 확인 필요 |
투자 포인트
- 1남향 출입구채광과 전면 노출에 유리하다.
- 2용산구 이태원동 입지제2종일반주거지역 내 빌딩. 권역 수요는 현장 확인이 필요하다.
- 3세로(가) 접도세로(8m 미만)에 접한 필지다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 80억 |
| 토지 평당가 | 대지 35.4평 | 2.26억 |
| 연면적 평당가 | 연면적 57.4평 | 1.39억 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 71평 | 1.13억 |
| 용산구 중앙 토지단가 | 시트 내 1건 · 표본 부족 | — |
A리모델링 밸류업 — 외관·설비 개선 후 임대료 상향
B사옥 + 임대 — 일부 층 직접 사용, 나머지 임대
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 지상 용적률·층별 용도 (시트 연면적은 지하 포함)
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 건물 상태 — 준공 58년 차 — 방수·설비·내진·안전진단
- 공시지가·실거래 비교 — 개별공시지가와 인근 실거래 단가로 가격 재확인
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