용산 동자동 43-26 건물 매매 60억…실거래 중앙값 대비 호가 50% 높아

사용승인 후 66년 된 2층 건물, 단가 높지만 실거래 편차 커 해석 주의

디비리츠 ON · 2026.10.11 · 자료: 디비리츠 알데이터(R-DATA) 2026.10.09 수정본

서울 용산구 동자동 43-26 소재 일반건물이 60억 원에 매물로 나왔다. 규모는 지상 2층이고, 등록 연식은 66년 4개월에 달하는 노후 건물이다. 도로조건은 광대한면, 주차는 보통으로 등록돼 있다.

호가는 5개년 실거래 중앙값보다 50% 높아

등록 대지면적(40평) 기준으로 환산하면 이 건물의 토지 평당 제시단가는 약 15,004만 원이다. 연면적 기준으로는 평당 약 9,190만 원이다.

비교 대상은 2022년 3월부터 2026년 2월까지 동자동 일반상업지역에서 거래된 유효 실거래다. 알데이터 집계상 표본은 5건이고, 토지 평당 중앙값은 약 10,002만 원이다. 이 건물의 제시단가는 이보다 50.0% 높다. 비교군의 중간 50% 단가를 이 건물 대지면적에 단순 적용하면 약 28.8억~43.5억 원으로, 호가 60억 원은 이 범위 밖이다.

다만 표본이 적고 편차가 크다. 아래 표의 5건 중 4건은 제시단가 이하였지만, 2024년 2월 거래(120억 원, 48평)는 평당 약 24,997만 원으로 제시단가를 크게 웃돌았다. 최근 3년(2건)만 보면 중앙값이 17,942만 원으로 오히려 제시단가보다 높지만, 두 거래의 단가 차이가 2배 이상이라 기준으로 삼기 어렵다.

최근 비교 실거래 5건, 단가 6,100만~25,000만 원

정확한 지번·거래 식별정보는 비공개. 대지 규모가 10평대부터 55평까지 제각각이고 거래 시점도 4년에 걸쳐 있다.

같은 동 매물 호가 5건 중 단가 3번째

같은 동자동에 등록된 매물 5건의 호가를 토지 평당으로 환산하면, 43-26은 3번째로 높다. 가장 높은 43-41은 사용승인 3년 8개월 된 9F/B2 신축급 건물(호가 240억 원)이고, 35-82는 31년 8개월 된 4F/B1 건물(49억 원)이다. 같은 지번대의 43-34(45억 원)와 43-39(30억 원)는 이 건물과 비슷하게 연식이 60년을 넘는다. 모두 실거래가 아닌 호가이고 연식·규모가 달라 단가만으로 우열을 가리기 어렵다.

검토 시 짚어볼 점

용도지역 불일치. 등록 용도지역은 3종일반주거지역이지만 공적 토지특성(2026.05.19 기준)에는 일반상업지역으로 조회된다. 이번 비교 실거래는 일반상업 기준이어서, 어느 쪽이 맞는지에 따라 개발 가능 규모와 가치 판단이 크게 달라진다. 토지이음에서 재확인이 필요하다.

면적은 서로 일치. 등록 대지 40평·연면적 65.3평은 공적 대지 132.2㎡·연면적 215.7㎡(건축물대장 2026.08.27 기준)와 거의 같다. 다만 원문 매각 범위가 확인되지 않아 단가는 참고값으로 봐야 한다. 대지 대비 연면적은 약 1.6배다.

노후 건물. 사용승인 후 66년이 지난 건물이라 토지 가치와 별개로 구조·설비 노후도, 승강기·주차 같은 시설 상태, 리모델링이나 신축을 염두에 둔 비용을 함께 따져야 한다.

호가의 성격. 호가는 임대 수익이 아니라 매도 측 희망가격이다. 임대차 현황과 보증금, 권리관계와 대출, 건축물대장상 위반 여부는 공개 자료만으로 알 수 없다.

자주 묻는 질문

동자동 43-26 건물의 매매가는 얼마인가요?

매도 측 제시 호가는 60억 원이며 실제 거래가격이 아닙니다.

이 건물의 대지면적과 연면적은 얼마인가요?

등록 기준 대지 40평, 연면적 65.3평이며, 공적 자료상 대지 132.2㎡, 연면적 215.7㎡로 거의 일치합니다.

용도지역은 무엇인가요?

등록상 3종일반주거지역이지만 공적 토지특성에는 일반상업지역으로 조회됩니다. 토지이음에서 재확인이 필요합니다.

동자동 일대 흐름은 동자동 지역 콘텐츠에서 이어서 볼 수 있고, 건물별 상세 데이터는 알데이터 건물 페이지에서 확인할 수 있다. 검토자료가 필요하면 디비리츠 상담 신청으로 요청하면 된다.

본 기사의 매물가격은 매도 측 제시가격이며 실거래가가 아닙니다. 실거래 비교는 취소·해제·지분·집합건물을 제외한 공개자료를 사용했고, 연식·도로 폭·대지 규모·임대차 차이를 보정하지 않은 지역 통계입니다. 투자 판단과 계약 전에는 용도지역(토지이음), 건축물대장, 임대차 및 권리관계를 반드시 직접 확인하시기 바랍니다. 본 자료는 정보 제공용이며 중개가 아닙니다.