NEDIA ORIGINAL · 일반
강남구 역삼동 광대로변 6층 빌딩 매매 · 제시가 180억원 · 대지 127.6평
서울 강남구 역삼동 광대로변 6층 빌딩 매물. 매매 제시가 180억원, 대지 127.6평. 매매 제시가는 실거래가격과 다릅니다.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.10.05기존 면적 보존형
서울 강남구 역삼동 일대 · 제3종일반주거지역 · 18년 3개월
매매 제시가
180억원
토지 평당 1.41억 · 연면적 평당 3,630만원
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
대지 128평 × 용적률 250% = 신축 시 지상 연면적 상한. 현 연면적은 상한의 155%.
6F/B2 · 주차 16대 · 승강기 있음
용도지역 · 위치소재지 비공개
제3종일반주거지역
조례 용적률 250% · 건폐율 50%
대지 422.0㎡ (127.6평)
제3종일반주거지역광대한면 · 광대로(25m 이상)서향 출입구접근성 편리
토지 평당가
1.41억
180억 ÷ 127.6평
연면적 평당가
3,630만원
연면적 496평 (지하 포함)
용적률 반영 토지비
5,640만원
신축 상한 319평 기준
연식
18년
준공 기준
연면적 496평(지하 포함)이 조례상 신축 지상 상한 319평을 넘는 18년 차 빌딩이다. 지상 용적률이 현행 기준을 넘는 기존 건물일 가능성이 있어, 헐기보다 고쳐 쓰며 운영하는 보유형 매수자에게 맞다.
매매가 180억은 연면적 평당 3,630만원, 토지 평당 1.41억이다. 같은 시트의 강남구 매물 4건 중앙 토지단가(2.15억)보다 34% 낮다. 건축물대장상 지상 용적률과 임대차 현황으로 실제 수익 구조를 확인할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 강남구 역삼동 일대 (지번 비공개) |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 기존 면적 보존형 |
| 대지면적 | 422.0㎡ (127.6평) |
| 연면적 | 1,639.0㎡ (495.9평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 · 조례 용적률 250% · 건폐율 50% |
| 규모 · 구조 | 6F/B2 |
| 사용승인 · 연식 | 18년 3개월 |
| 도로 | 광대한면 · 광대로(25m 이상) |
| 주차 · 승강기 | 16대 (기계식 16대) · 승강기 있음 |
투자 포인트
- 1광대로변 입지광대로(25m 이상)에 접해 가시성·접근성이 좋다.
- 2현행 기준 초과 연면적연면적 496평은 조례 상한 지상 연면적 319평보다 크다(지하 포함).
- 3대지 규모대지 128평. 도심에서 드문 크기로 개발·사옥 모두 판을 짜기 좋다.
- 4토지단가 경쟁력같은 시트 강남구 매물 중앙 토지단가보다 34% 낮다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 180억 |
| 토지 평당가 | 대지 127.6평 | 1.41억 |
| 연면적 평당가 | 연면적 495.9평 | 3,630만원 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 319평 | 5,640만원 |
| 강남구 중앙 토지단가 | 시트 내 4건 | 2.15억 |
A보유형 임대 운영 — 기존 면적 유지, 부분 리모델링으로 임대료 방어
B실사용 + 임대 — 일부 층 사옥 사용, 나머지 임대로 운영비 보전
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 지상 용적률·층별 용도 (시트 연면적은 지하 포함)
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 기존 면적 유지 조건 — 대수선·용도변경 시 현 면적 인정 범위
- 공시지가·실거래 비교 — 개별공시지가와 인근 실거래 단가로 가격 재확인
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