NEDIA ORIGINAL · 일반
종로구 송현동 소로변 2층 빌딩 매매 · 제시가 220억원 · 대지 91.9평
서울 종로구 송현동 소로변 2층 빌딩 매물. 매매 제시가 220억원, 대지 91.9평. 매매 제시가는 실거래가격과 다릅니다.
DBRITZPROPERTY PROPOSAL · 2026.10.05리모델링 밸류업형
서울 종로구 송현동 일대 · 제1종일반주거지역 · 47년 10개월
매매 제시가
220억원
토지 평당 2.39억 · 연면적 평당 2.10억
규모 · 개발 여력매물 자료 · 서울시 조례 상한
대지 92평 × 용적률 150% = 신축 시 지상 연면적 상한. 현 연면적은 상한의 76%.
2F/B1 · 주차 0대 · 승강기 확인 필요
용도지역 · 위치소재지 비공개
제1종일반주거지역
조례 용적률 150% · 건폐율 60%
대지 304.0㎡ (91.9평)
제1종일반주거지역소로한면 · 소로(8~12m)동향 출입구접근성 보통
토지 평당가
2.39억
220억 ÷ 91.9평
연면적 평당가
2.10억
연면적 105평 (지하 포함)
용적률 반영 토지비
1.59억
신축 상한 138평 기준
연식
47년
준공 기준
47년 차 2층 빌딩으로, 현 연면적 105평(지하 포함)은 상한의 76% 수준이다. 신축보다 외관·설비 리모델링으로 임대 경쟁력을 높이는 밸류업 검토가 현실적이다.
매매가 220억은 토지 평당 2.39억, 연면적 평당 2.10억이다. 같은 시트의 종로구 매물 7건 중앙 토지단가(1.20억)보다 99% 높다. 리모델링 비용과 공사 중 공실을 반영해 매입가를 판단할 것을 권한다.
물건 개요 매물 자료 기준
| 소재지 | 종로구 송현동 일대 (지번 비공개) |
|---|---|
| 유형 | 일반건물 · 리모델링 밸류업형 |
| 대지면적 | 304.0㎡ (91.9평) |
| 연면적 | 346.0㎡ (104.8평) · 지하 포함 |
| 용도지역 | 제1종일반주거지역 · 조례 용적률 150% · 건폐율 60% |
| 규모 · 구조 | 2F/B1 |
| 사용승인 · 연식 | 47년 10개월 |
| 도로 | 소로한면 · 소로(8~12m) |
| 주차 · 승강기 | 0대 · 승강기 확인 필요 |
투자 포인트
- 1용적률 여력조례 상한 150% 기준 지상 약 138평까지 가능. 현 연면적의 1.3배다.
- 2종로구 송현동 입지제1종일반주거지역 내 빌딩. 권역 수요는 현장 확인이 필요하다.
- 3소로한면 접도소로(8~12m)에 접한 필지다.
- 4동향 출입구출입 방향 기준 향이다.
추천 검토 방향 가격 판단 기준
| 기준 | 산출 | 금액 |
|---|---|---|
| 매매가 | 총액 | 220억 |
| 토지 평당가 | 대지 91.9평 | 2.39억 |
| 연면적 평당가 | 연면적 104.8평 | 2.10억 |
| 용적률 반영 토지비 | 지상 상한 138평 | 1.59억 |
| 종로구 중앙 토지단가 | 시트 내 7건 | 1.20억 |
A리모델링 밸류업 — 외관·설비 개선 후 임대료 상향
B사옥 + 임대 — 일부 층 직접 사용, 나머지 임대
확인사항 ■ 우선 확인
- 토지이용계획 — 토지거래허가구역·지구단위계획 등 규제 (토지이음)
- 건축물대장 확인 — 지상 용적률·층별 용도 (시트 연면적은 지하 포함)
- 임대차 현황 — 층별 보증금·월세·만기, 명도 가능 시점
- 건물 상태 — 준공 47년 차 — 방수·설비·내진·안전진단
- 공시지가·실거래 비교 — 개별공시지가와 인근 실거래 단가로 가격 재확인
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