서울 전세 계약 절반은 '갱신'…월세 상승률 통계 작성 이래 최고, 이사 못 가는 서울
올해 1~8월 서울 아파트 전세 계약 중 기존 세입자가 계약을 연장한 '갱신계약' 비중이 50.8%로 집계됐다. 2023년 27.2%, 지난해 같은 기간 41.1%에서 가파르게 올랐다. 전세 매물은 1년 새 18.2% 줄었고, 서울 월세 상승률은 2016년 통계 작성 이후 가장 높다.
올해 1~8월 서울 아파트 전세 계약 중 기존 세입자가 계약을 연장한 '갱신계약' 비중이 50.8%로 집계됐다. 2023년 27.2%, 지난해 같은 기간 41.1%에서 가파르게 올랐다. 전세 매물은 1년 새 18.2% 줄었고, 서울 월세 상승률은 2016년 통계 작성 이후 가장 높다. 세입자가 이사 대신 눌러앉는 시장의 단면이다.
NEDIA 뉴스 편집부 | 2026.10.14 | 부동산
전세 계약 둘 중 하나는 갱신…신규 계약은 38% 줄었다
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1~8월 서울 아파트 전세 계약 중 갱신계약 비중은 50.8%다. 같은 기간 서울 아파트 전세 계약 건수는 전체로 25.7% 줄었고, 새로 맺은 신규 계약은 38% 감소했다. 가격이 오르고 매물이 줄자 세입자들이 이사 대신 눌러앉는 선택을 하고 있다.
다만 계약갱신요구권 사용 비율은 줄었다. 전세 갱신 중 요구권을 쓴 비율은 56.7%에서 53.3%로, 월세는 37.2%에서 30.3%로 낮아졌다. 권대중 한성대 교수는 가격이 오르고 매물이 줄면서 세입자가 한 자리에 머물게 돼 주거 이동성이 낮아지고 공급 부족이 더 심해질 수 있다고 봤다. 요구권을 덜 쓰는 것은 세입자가 향후 선택지를 남겨 둔 채 집주인과 협의로 연장하는 경우가 늘었다는 뜻으로 읽힌다.
월세 상승률 통계 이래 최고, 전세도 15년 만의 상승 폭
한국부동산원 월간 통계로 올해 1~8월 서울 전체 전세가격은 5.91%, 아파트 전세는 7.35% 올랐다. 모두 2011년 이후 15년 만에 가장 큰 상승 폭이다. 월세는 서울 전체 5.65%, 아파트 6.69%로 2016년 통계 작성 이후 같은 기간 최고였다. 종전 최고는 2024년의 1.41%(전체), 1.92%(아파트)였다.
| 구분 | 상승률(1~8월) | 비고 |
|---|---|---|
| 서울 전체 전세 | 5.91% | 2011년(7.62%) 이후 15년 만에 최대 |
| 서울 아파트 전세 | 7.35% | 2011년(9.33%) 이후 최대 |
| 서울 전체 월세 | 5.65% | 2016년 통계 이래 최고 |
| 서울 아파트 월세 | 6.69% | 2016년 통계 이래 최고 |
월세 비중도 높다. 올해 1월부터 10월 12일까지 서울 임대차 거래에서 월세 비중은 50.92%로 절반을 넘었다는 보도가 있다(한국일보). 10·15 대책 이후 서울 아파트 전세가격은 1년간 9.96% 올랐고 아파트 매매가격은 10.4% 올랐다(한국부동산원).
전세 매물, 외곽 자치구는 반토막 이상
아실 기준 10월 6일 서울 아파트 전세 매물은 19,743건으로 1년 전 24,118건보다 18.2% 적다. 자치구별로는 동대문구가 69.8% 줄어 감소 폭이 가장 컸고 금천구(63.3%), 구로구(61.9%), 중랑구(57.1%), 도봉구(52.4%)가 뒤를 이었다. 외곽·준도심 지역에서 전세 물건이 절반 이상 사라진 셈이다.
매물 수는 집계 시점과 기준에 따라 차이가 난다. 12일 보도에서는 아실 기준 서울 전세 매물이 2만 311~2만 603건으로 제시됐다. 어느 집계든 1년 전보다 줄었다는 방향은 같다.
청약 경쟁률은 반토막, 서울 공급은 2,400가구뿐
분양 시장 지표도 달라졌다. 직방이 1월 1일~9월 18일 청약 공고 단지를 분석한 결과 전국 1순위 평균 경쟁률은 5.6대 1로 지난해(10.2대 1)의 절반 수준이다. 일반공급은 8만 5,321가구로 34.0% 늘었지만 청약 신청은 47만 5,009건으로 26.6% 줄었다. 서울은 경쟁률이 132.9대 1에서 63.1대 1로 내렸지만 여전히 전국에서 가장 높다.
서울의 올해 일반공급은 2,400가구로 전국의 2.8%에 불과한데 청약 신청은 15만 1,473건(31.9%)이 몰렸다. 서초구의 한 단지는 30가구 모집에 3만 2,973건이 접수돼 경쟁률이 1,099.1대 1에 이르렀다. 서울에 공급은 적고 수요는 몰리는 구조가 전월세 시장의 압박으로 이어진다는 해석이 나온다.
| 구분 | 전국 | 서울 |
|---|---|---|
| 평균 1순위 경쟁률(2026) | 5.6:1 (지난해 10.2:1) | 63.1:1 (지난해 132.9:1) |
| 일반공급 가구 수 | 85,321가구 (+34.0%) | 2,400가구 (전국의 2.8%) |
| 청약 신청 | 475,009건 (-26.6%) | 151,473건 (전국의 31.9%) |
공급 지표: 착공은 늘었지만 준공은 21.6% 감소
공급 지표도 엇갈린다. 국토교통부 주택통계 기준 올해 1~8월 수도권 착공은 8만 6,739가구로 지난해보다 1.5% 늘었지만, 준공은 8만 75가구로 21.6% 줄었다. 당장 입주할 새 아파트가 줄면 임대차 시장의 매물 부족이 길어질 수 있다. 주택담보대출 한도(시가 15억 원 이하 6억 원, 15억 초과~25억 이하 4억 원, 25억 초과 2억 원)도 매수 수요의 이동을 제약한다.
| 지표 | 수치 | 비고 |
|---|---|---|
| 수도권 착공(1~8월) | 86,739가구 | 전년 대비 +1.5% |
| 수도권 준공(1~8월) | 80,075가구 | 전년 대비 -21.6% |
| 주담대 한도(15억 이하) | 6억 원 | 10·15 대책 기준 |
| 주담대 한도(15억 초과~25억 이하) | 4억 원 | |
| 주담대 한도(25억 초과) | 2억 원 |
세입자·집주인이 점검할 포인트
② 월세 전환: 월세 상승률이 전세를 크게 밑돌지 않는 만큼 전환 시 월 부담을 계산해 본다.
③ 지역별 격차: 전세 매물이 크게 줄어든 외곽 자치구는 선택지 자체가 좁아졌다. 관심 지역의 매물 추이를 확인한다.
④ 입주 물량: 수도권 준공 감소가 이어질 때 내년 전월세 공급에 미칠 영향을 점검한다.
자주 묻는 질문
Q. 갱신계약 비중이 높아졌다는 건 무슨 뜻인가요?
새로 계약하지 않고 기존 세입자가 같은 집에서 계약을 연장하는 비중이 높아졌다는 뜻입니다. 올해 1~8월 서울 아파트 전세 계약 가운데 갱신이 50.8%로 지난해 같은 기간(41.1%), 2023년(27.2%)보다 높습니다.
Q. 전세 매물은 얼마나 줄었나요?
아실 기준으로 10월 6일 서울 아파트 전세 매물은 1만 9,743건으로 1년 전(2만 4,118건)보다 18.2% 줄었습니다. 집계 시점·기준에 따라 건수는 다소 달라질 수 있습니다.
Q. 월세 상승률이 통계 이래 최고라는 근거는 무엇인가요?
한국부동산원 월간 통계에서 올해 1~8월 서울 전체 월세는 5.65%, 아파트 월세는 6.69% 올라 2016년 통계 작성 이후 같은 기간 기준 가장 높았습니다.
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본 기사는 2026년 10월 14일 오전 기준으로 공개된 통계·보도를 바탕으로 작성되었으며, 이후 발표·정정에 따라 수치가 달라질 수 있습니다. 정보 제공을 목적으로 한 기사이며 투자·거래에 대한 권유나 적정가 판단이 아닙니다. 의사결정 전 공식 자료와 전문가 확인을 권합니다.